知识点五、承接查验及移交的程序和内容

　　(一)成立承接查验组织，确定查验和移交方案

　　(二)查验和移交的物业管理资料

　　(1)物业原始资料。

　　(2)物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及大中修、更新改造及专业检验的资料。

　　(3)业主资料。包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维修资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。

　　(4)财务管理资料。包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务费收缴明细表、维修基金使用审批资料和记录，其他需移交的各类凭证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、应收款项等。

　　(5)合同协议书。包括：对内、对外签订的合同、协议原件。

　　(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职入员的人事档案、培训、考试记录等。

　　(7)其他需移交的资料。

　　(三)物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交(同前)

　　(四)物业查验与移交资料

　　在办理移交手续时应注意以下几个主要方面：

　　(1)对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出评价，真实客观地反映房屋、设施设备的完损程度;

　　(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用(如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等)应明确收取、支付方式;

　　(3)确认原有物业服务企业退出或留下人员名单;

　　(4)提出遗留问题的处理方案;

　　(5)一定要签订物业承接查验协议。

　　知识点六、承接查验注意事项

　　明确交接主体和次序。

　　例题：

　　a公司建设了一座涉外的商务大厦，由于当时a公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标f公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于f公司以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运营中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即a公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接受人员便在“一切正常”的字样下签了名。

　　春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。f公司要求a公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而a公司则认为f公司在受托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿部分要扣除相当部分。这时f公司的律师出场了，手里拿着有a公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录复印件向a公司提出了法律交涉。

　　问题1：请问a公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?如何避免?

　　【答案】(1)在物业管理更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交重点的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，a公司在物业管理方面不具备相应的经验和能力，a公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。

　　(2)在这种情况下，a公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对预留的问题要签署“遗留问题备忘录”。

　　问题2：简述新建物业承接查验与物业管理机构更迭时承接查验的区别。

　　【答案】

　　(1)条件不同：

　　①新建：建设单位与物业服务企业签订了前期物业服务合同。

　　②更迭：一是产权单位或业主大会原有物业管理机构解除了物业服务合同;二是产权单位或业主大会与新的物业管理机构签订的物业服务合同。

　　(2)主体条件不同：

　　①新建：发生在建设单位和物业服务企业之间。

　　②更迭：发生在物业产权单位或业主大会、原有物业服务企业以及新的物业服务企业之间。

　　(3)承接查验内容重点不同：

　　①新建：侧重设施设备的查验。

　　②更迭：增加了对物业运行过程中发生的人、财、物等事项的查验。

　　(4)遗留问题及解决方法不同：

　　①新建：主要是工程质量问题，更多的是与建设单位协商解决。

　　②更迭：遗留问题较复杂，需要与物业产权单位和业主大会等多方面沟通协调解决。