第四章 物业管理市场

　　第一节：物业管理市场的形成和发展

　　一、物业管理市场的概念与特点 (一)概念 1.市场是指商品交换和商品买卖关系的总和;生产者与消费者就是通过市场形成相互联结的纽带

　　2.物业管理是有偿智力和劳力的服务性行业，其核心是服务

　　3.物业管理市场：是指出售和购买以物业为对象的管理服务这种无形劳动的场所和由此引起的交换关系的总和

　　(二)特点 1.非所有权性

　　2.生产与消费同步

　　3.品质差异性

　　4.服务综合性与连锁性

　　5.需求的伸缩性

　　二、物业管理市场的形成与结构 (一)形成 1.由于物业的特殊性(商品性，价格昂贵)使物管服务成为独立交换对象

　　2.社会对物业管理需求增加 (1)业主

　　(2)房产开发商

　　(3)城市管理

　　(二)结构 1.市场主体 A需求主体：物业所有权者或使用人

　　B供给主体：物管的经营者

　　2.市场客体：交换的对象——劳务(行为)

　　3.市场环境：法律制度

　　第二节：物业管理市场的运行机制

　　一、价格机制 (一)概念：是指在市场竞争过程中，价格变动与供求变动之间的相互作用，是市场机制中最敏感、最有效的调节机制

　　(二)物业管理服务价值的构成 1.物业管理服务的效用(针对业主满足感而言)

　　2.服务的相对稀缺性(针对业主的需求不足)

　　3.物业管理有效需求(针对业的支付能力)

　　(三)物业管理服务的价格形式 1.政府定价(政策性价格)

　　2.政府指导价(政策性价格)

　　3.经营者定价(需向当地物价部门报告备案，是一种市场价格，较为成熟的物业管理市场中适采用)

　　(四)物业管理服务价格的确定 1.定价原则 (1)坚持权利和义务相结合的原则

　　(2)坚持依法定价原则

　　(3)遵循符合消费规律的原则

　　2.定价方法 (1)成本加利润法

　　(2)协议定价

　　3.定价策略 (1)差别定价法

　　(2)增量定价法(针对收益和成本之差)

　　(3)物业管理服务价格与服务质量的定价技巧

　　二、供求机制 (一)决定供求的主要因素 1.供给量因素 (1)人力资源状况

　　(2)国家经济政策

　　(3)相关服务价格的变动

　　2.需求量因素 (1)消费者的货币收入水平(购买力)

　　(2)消费者偏好

　　(3)房地产发展规模(房地产售后服务的需求)

　　(二)供求规律 1.供求的变动决定价格的变动

　　2.价格变动引起供求情况的变动

　　3.供求变动决定买、卖方市场的变动