第四章　房地产评估

　　第一节　房地产评估概述

　　一、房地产的概念

　　房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地;单纯的建筑物;土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。

　　1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分。

　　2、权益(物权)是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。

　　3、区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括他与重要场所的距离。距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。

　　二、房地产的特征

　　(一)位置固定性：房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。

　　(二)耐用性：从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。建筑物一经建造完成，其寿命是相当长的。

　　(三)影响因素多样性：房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。

　　(四)投资大量性：其投资数额是可观的。

　　(五)保值增值趋势

　　三、房地产评估程序

　　(一)明确评估基本事项：明确评估本身、目的、基准日。

　　(二)拟定评估工作方案(三)实地勘查搜集资料

　　(四)选用评估方法评定估算：假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。(房地产专用法)

　　(五)确定评估结果，撰写评估说明和报告

　　第二节　土地使用权评估的特点

　　一、土地使用权及其实质

　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

　　土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。

　　二、土地的分类及其特性

　　(一)土地资产及其分类

　　从评估角度，土地是指包括地上空间和地下空间的地表，是一个立体的概念，可以从纵横两方面认识。

　　1、按社会经济用途2、按经济地理位置3、按所有权归属4、按利用程度5、按开发程度与开发趋势

　　(二)土地资产的特性

　　土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

　　土地的自然特性表现在以下方面：1、土地面积的有限性。2、土地空间位置的固定性。3、土地使用价值的永续性和增值性。4、土地的不可替代性。

　　土地的经济特性主要表现在以下几方面：

　　1、用途多样性。

　　2、经济地理位置的可变性。(2005年4月考过选择)

　　3、可垄断性。土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。

　　三、土地资产价格体系

　　(一)土地资产价格类型

　　1、基准地价。基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。

　　基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

　　定义中可以看到：

　　(1)基准地价是一个区域性的平均低价，它可以是级别或区段的平均地价，也可以是路段地价的平均值;

　　(2)基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价;

　　(3)基准地价市政府在一定时期内评估的覆盖全市(县)的土地使用权价格;

　　(4)基准地价是单位土地面积的地价。

　　2、标定地价。

　　标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。

　　定义中可以看到：(1)标定地价市政府评估的具体地块的地价，即宗地地价;

　　(2)在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估;

　　(3)标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。

　　3、土地使用权出让底价。

　　土地使用权出让底价，是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。

　　4、转让价格。

　　地产转让价格是使用者将以取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。

　　5、出租价格。

　　地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态。

　　(1)土地使用者之间所形成的租金价格。

　　(2)国家与土地使用者之间形成的租金价格。

　　除上述地价外，还有土地交易成交价格、抵押价格等。

　　基准地价、标定地价和土地使用权出让价格之间，既有区别又有联系。

　　它们都不是地产交易市场的成交地价，但都起着调控市场交易地价的作用。

　　基准地价是标定地价评估的基础，标定地价又是土地使用权出让底价评估的参考和依据。

　　基准地价和标定地价、土地使用权出让底价的主要区别是，前者是大面积评估的区域平均地价，后两者则是具体到宗地或地块的地价，亦称宗地地价。

　　土地使用权出让底价和标定地价也是有区别的，土地使用权出让底价主要是根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方的心态和投机因素等确定的待出让宗地(含成片出让土地)的地价，即土地使用权出让前政府控制的最低标价;标定地价则是根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观区位条件，参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正，或用其他方法评估的一定时期内的宗地的评估地价。

　　标定地价是政府认定并公开的地价，而出让底价则是不公开的地价。

　　目前我国城市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。

　　一级市场亦称政府批租市场，是政府垄断市场。

　　二级市场是土地使用权的转让、出租、抵押市场的总和，在国家法律规定的范围内充分竞争。

　　(二)土地资产价格的特点

　　1、土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。

　　2、土地价格主要由土地的需求决定。

　　3、土地价格具有明显的区域性。

　　4、土地价格的上涨性。①土地需求上升;②资本的边际收益率会下降。

　　四、影响地产价格的因素

　　(一)一般因素

　　影响地价的一般因素是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。

　　1、行政因素。

　　2、社会因素。

　　3、经济因素。(1)经济发展状况。(2)居民收入和消费水平。(3)物价变动。

　　(4)储蓄和投资水平、财政收支和金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。

　　4、其他一般因素。

　　(二)区域因素

　　区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素，也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。

　　1、影响商业用地土地价格的区域因素。

　　(1)商业繁华程度。(2)交通便捷度。(3)环境优劣度。(4)规划限制。(5)其他因素。

　　2、影响住宅用地价格的区域因素。

　　(1)位置。(2)交通便捷度。(3)基础设施保证度。(4)公用设施完备度。(5)环境质量度。(6)规划限制。

　　建筑高度是指地上建筑物可达及的最高高度，建筑物的高度应在城市规划规定的建筑高度以下(包括相等)。

　　建筑密度是指一块土地上底层建筑面积与全部土地面积的百分比。建筑密度亦称建筑覆盖率。

　　容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。

　　影响我国工业用地的区域因素。(1)交通便捷度。(2)基础设施完善度。(3)产业集聚规模。(4)环境质量。(5)规划限制。(6)其他原因。

　　(三)个别因素：1、位置因素。2、地形地质因素。3、面积因素。4、地块形状因素。主要表现在宽、深的比例。5、土地利用因素。(2006年4月考过简答)

　　主要包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。容积率越高，在地块面积一定的条件下，意味着建筑物面积的增加，对房地产开发来说，其销售的收益就会相应增大，意味着其使用效益的增加，其结果也必然导致土地价格的增加。

　　由于土地用途不同，同一地块上表现出的单位面积的土地收益也不同，其实际支付地价的能力也存在较大的差异。一般来说，商业用地的地价在同一土地级别内要高于住宅用地和工业用地的地价，而工业用地的地价要高于工业用地的地价。

　　五、土地使用权评估的原则

　　(一)替代原则

　　概括如下：1、土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格决定。

　　2、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格来确定。

　　3、土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。

　　由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。

　　(二)最有效使用原则

　　土地具有用途的多样性。

　　土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。

　　应注意：1、应根据城镇规划中最适宜用途来确定。

　　2、土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。如地块的建筑密度、容积率等。

　　3、应用这一原则时，必须符合国家法律、法规和政策的规定。

　　(三)变动原则

　　(四)供需原则：1、价格独占性较强。2、替代性有限。

　　(五)贡献原则

　　第三节　土地权属及其处置

　　一、土地权属的类型

　　(一)土地所有权：全民所有制和劳动群众集体所有制。

　　(二)划拨土地使用权：单独的划拨土地使用权不得转让。

　　以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押权。

　　划拨土地使用权不得单独租赁。

　　(三)出让土地使用权

　　商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。(不允许协议转让)

　　以出让方式取得的土地使用权，应按照出让合同的约定，已支付全部土地使用权出让金，取得了土地使用权证书。

　　土地使用权出让最高年限按用途分别确定：1、居住用地70年;2、工业用地50年;3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;4、商业、旅游、娱乐用地40年;5、综合或者其他用地50年。

　　(四)集体土地所有权

　　二、企业资产重组与改制中土地权属的处置

　　(一)土地权属处置的制度规定

　　(二)土地权属处置方式：出让方式，直接投资入股方式，租赁方式。

　　第四节　土地使用权评估的方法

　　一、市场法

　　(一)市场法及其适用条件

　　市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。

　　(二)市场法应用的步骤与过程

　　1、广泛搜集交易资料，确定比较案例。

　　选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：(1)与待估土地用途应相同。(2)与待估土地交易类型应相同。(3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。(4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。(5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。

　　2、进行交易情况的修正。(1)有一定利害关系的主体之间的交易。(2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。(3)买方或卖方不了解市场行情。(4)其他特殊交易情形。

　　3、进行交易时间的修正。

　　4、进行区域因素修正。

　　5、进行个别因素修正。

　　6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。

　　(三)市场法案例(2006年4月考过计算)

　　1、地价指数修正。2、区域因素修正系数。3、个别因素修正系数。4、因素修正及地价计算。

　　(四)基准地价系数修正法

　　基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府颁布的基准地价作为参照物(比较案例)，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。

　　二、收益法

　　(一)收益法的应用形式

　　土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。

　　(二)土地收益额及其估算

　　实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。

　　客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。

　　土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。

　　土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。

　　以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：1、计算总收入。2、求取总费用。(此处不包括利息)3、求取总收益。4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数5、求取土地纯收益。

　　(三)土地还原利率及其估算

　　土地还原利率实际上是土地投资报酬率。

　　1、利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。

　　2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。还原利率=安全利率+风险调整值

　　3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。

　　(四)土地收益年限及其测算

　　土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。

　　土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。

　　三、成本法

　　(一)成本法及其适用范围

　　成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。

　　评估值(土地价格)=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

　　成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。

　　同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。

　　(二)成本法评估的步骤

　　1、估算土地取得费。

　　(1)征用集体土地。包括土地补偿费、附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金、安置补助费等。

　　(2)购买和征用城市旧有土地。

　　2、估算土地开发费。

　　(1)基础设施配套费。“三通一平”即通路、通水、通电，土地平整：“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热，土地平整。(正常应按“七通一平”计算)(2)公共事业建设配套费。(3)小区开发配套费。

　　3、估算税费。主要包括耕地占用税、土地管理和土地增值税等。

　　耕地占用税包含在土地取得费中，土地增值税在集体土地征为国有土地时不考虑。

　　4、估算利息。计息期按土地开发期限的一半计算。

　　5、估算利润。利润是投资开发商投资的回报，利润通常以土地取得费和土地开发费为基数，并通过合理的利润率计算。

　　6、估算土地增值收益。

　　(1)土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×增值收益率。(2)按补交出让金的40%计算。(3)直接采用土地使用权出让金标准。

　　7、估算土地使用权评估值。