(二)物业服务收费形式(重点)

　　1.包干制收费形式

　　《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

　　包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。

　　2.酬金制收费形式

　　《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

　　酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。酬金制的物业服务支出由业主负担，物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。

　　真题：实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括( )。(2010;68)

　　A.物业服务成本

　　B.法定税费

　　C.物业服务支出

　　D.物业服务企业的利润

　　E.物业服务企业的酬金

　　答案：ABD

　　真题：根据《物业服务收费管理办法》，包干制是指由业主统一向物业服务企业支付固定物 业服务费用，盈余或者亏损均由( )享有或者承担的物业服务计费方式。(2011，15)

　　A.物业服务企业

　　B.建设单位

　　C.全体业主

　　D.全体居住人

　　答案：A

　　例题：酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式的特点是( )：

　　A 酬金制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。

　　B 预收的物业服务资金如出现结余或者不足均由业主享有或者承担。

　　C 酬金制物业服务企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。

　　D 预收的物业服务资金只包括物业服务支出，并不包括物业服务企业的酬金。

　　E 酬金制收费形式比较简捷，但交易透明度不高。

　　答案： BC

　　8. 物业服务定价成本监审(C级)

　　注：根椐国家发展改革委员会和建设部于2007年9月10日联合印发了《物业服务定价成本监审办法(试行)》(2007年10月1日起施行)，在教材第二章第二节“物业服务收费”的基础上，补充增加“物业服务定价成本监审”相关内容。包括第8、9、10、11要点。

　　物业服务定价成本监审的定义

　　(1)、物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

　　(2)、物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。

　　9. 物业服务定价成本构成(A级)

　　(注：物业服务定价成本构成，就是说以下部分可以作为成本，比原大纲更细化，增加了第8项“管理费分摊”)

　　物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成(共10项)。

　　其中：

　　(1)、人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

　　(2)、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用(物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用等)。

　　(3)、绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

　　(4)、清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

　　(5)、秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

　　(6)、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。如给电梯上保险

　　(7)、办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

　　(8)、管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

　　(9)、固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

　　(10)、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

　　真题：下列费用中，不属于物业服务定价成本构成中人员费用的是( )。(2010，12)

　　A.管理服务人员工资

　　B.按规定提取的工会经费，职工教育经费

　　C.管理服务人员的奖金

　　D.由物业服务企业缴纳的各类社会保险费用和住房公积金

　　答案：C

　　真题：物业服务定价成本中的“秩序维护费”项目，不包含( )。(2011，9)

　　A.监控设备费

　　B.对讲机购置费

　　C.安全防范人员的人身保险费

　　D.由物业服务企业支付的服装费

　　答案：A

　　真题：下列费用中，计入物业服务费成本或支出的是( )。(2011，17)

　　A.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

　　B.物业服务人员的奖金

　　C.物业共用部位、共用设施设备的大中修费用

　　D.物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用

　　答案：A

　　例题：物业服务定价成本中绿化养护费包括( )。

　　A.农药化肥费

　　B.绿化用水费

　　C.管理、养护绿化所需的绿化工具购置费

　　D.补苗费

　　E.种苗种植费

　　答：ABCD

　　10. 物业服务定价成本监审的原则和依据(A级)

　　(一)物业服务定价成本监审应当遵守以下原则：

　　(1)合法性原则

　　合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定;

　　(2)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。

　　(3)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。

　　(4)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。