(二)物业服务定价成本监审的依据

　　核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

　　11. 物业服务定价成本审核的方法和标准(B级)

　　物业服务定价成本审核的方法和标准

　　(1)、工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定;工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支;其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

　　真题：在物业服务定价成本审核中，属于按国家统一规定比例计提费用的有( )。(2010;66)

　　A.工会经费

　　B.职工教育经费

　　C.住房公积金

　　D.失业保险费

　　E.养老保险费

　　答案：AB

　　(2)、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算;个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

　　(3)、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

　　(4)、物业服务企业只从事物业服务的，但有好管理好几个小区，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊;物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

　　真题：在确定物业服务企业的费用分摊时，不应考虑( )。(2011，8)

　　A.物业服务企业的主营业务和兼营业务的比重

　　B.所管辖的物业项目的计费面积数

　　C.所管辖的物业项目的应收物业服务费

　　D.所管辖的物业项目的服务人员数

　　答案：D

　　例题：固定资产残值率一般按( )计算。

　　A.1%—3%

　　B.2%—4%

　　C.3%—5%

　　D.4%—6%

　　答案：C

　　12. 实行酬金制的物业服务企业的义务(C级)P49

　　根据《物业服务收费管理办法》规定，实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务：

　　(1)物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况;

　　(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复;

　　(3)物业服务企业应配合业主大会，聘请专业机构对物物业服务资金的收支情况进行审计。

　　真题：实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并不少于每( )一次公布物业服务资金的收支情况。(2010;11)

　　A.季度

　　B.半年

　　C.年

　　D.二年

　　答案：C

　　13. 物业服务费的缴纳和督促(C级)P50

　　(1)非业主使用人的交费责任

　　在现实生活中，当业主将其物业出租给他人或者交由他人使用时，业主可以和物业使用人约定，由物业使用人缴纳物业服务费用。《条例》进一步规定，业主负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任，是指当物业使用人不缴纳物业服务费用时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业服务企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

　　(2)未交付房屋的交费主体

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业(已经购买但没有办理入住)，物业服务费用由建设单位交纳。已经出售并交付给业主的物业，物业服务费用由业主缴纳。

　　(3)业主委员会对欠费业主的督促义务

　　按时足额交纳物业服务费用，应当是业主自觉履行的义务。但现实中，业主欠交物业费的情况是客观存在，有些物业管理区域业的情况甚至相当严重。

　　为此，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳;对拒不交费的业主，物业服务企业有权依法追缴，依法追缴的方式，可通过仲裁或向人民法院起诉解决。但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。

　　真题：业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，( )应当督促其限期交纳。(2010;14)

　　A.业主大会

　　B.房产行政管理部门

　　C.社区居民委员会

　　D.业主委员会

　　答案：D

　　真题.已竣工但尚未售出的物业，物业服务费用由( )缴纳。(2011，12)

　　A.物业服务企业

　　B.建设单位

　　C.业主

　　D.施工单位

　　答案：B

　　14. 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定(C级)P52

　　物业服务企业可以接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的委托，代收有关费用。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业服务企业代收费的，两者之间是一种自愿委托合同关系。物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取代收费，但不能向业主收取费用。

　　真题：物业服务企业接受委托，代收水、电等费用时，正确的做法是( )。(2011，18)

　　A.可以向委托单位收取手续费

　　B.可以向业主收取手续费

　　C.承担业主拖欠交费的相关损失

　　D.承担分户计量与小区总额不符的相关损失

　　答案：A