2020年1月15日，地处某市的某房地产开发公司（增值税一般纳税人）收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书
来源 :焚题库 2022-07-11
中简答题 2020年1月15日，地处某市的某房地产开发公司（增值税一般纳税人）收到主管税务机关的《土地增值税清算通知书》，要求对其建设的A项目进行清算。该项目可售建筑面积34000平方米。该项目2016年4月全部通过工程质量验收。2016年5月该公司开始销售A项目，截至清算前，可售建筑面积中已出售27000平方米，取得含税销售收入90000万元。该公司对A项目选择简易计税方法。经审核，A项目取得土地使用权所支付的金额合计16480万元；房地产开发成本30000万元；管理费用8000万元，销售费用9000万元，财务费用7000万元（其中利息支出5600万元，无法提供金融机构证明）。（其他相关资料：A项目所在省政府规定，房地产开发费用扣除比例为10%。A项目清算前已预缴土地增值税2000万元。其他各项税费均已及时足额缴纳，地方教育附加可以在计算土地增值税时扣除，不考虑印花税）
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）计算A项目的清算比例。
（2）计算A项目清算时允许扣除的房地产开发费用金额。
（3）计算A项目销售时应缴纳的增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加。
（4）计算A项目清算时允许扣除项目金额。
（5）计算A项目清算后应补缴土地增值税。
要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
（1）计算A项目的清算比例。
（2）计算A项目清算时允许扣除的房地产开发费用金额。
（3）计算A项目销售时应缴纳的增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加。
（4）计算A项目清算时允许扣除项目金额。
（5）计算A项目清算后应补缴土地增值税。
参考答案：（1）清算比例=已转让的房地产建筑面积÷整个项目可售建筑面积×100%=27000÷34000×100%=79.41%。
（2）允许扣除的取得土地使用权所支付的金额=16480×79.41%=13086.77（万元）。
允许扣除的房地产开发成本=30000×79.41%=23823（万元）。
纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内=（13086.77+23823）×10%=3690.98（万元）。
（3）应纳增值税额=90000/（1+5%）×5%=4285.71（万元）。
应纳城建税、教育费附加和地方教育附加=4285.71×（7%+3%+2%）=514.29（万元）。
合计=4285.71+514.29=4800（万元）。
（4）允许扣除项目金额合计=13086.77+23823+3690.98+514.29+（13086.77+23823）×20%=48496.99（万元）。
（5）不含增值税收入=90000-4285.71=85714.29（万元）。
增值额=85714.29-48496.99=37217.30（万元）。
增值率=37217.30÷48496.99×100%=76.74%，适用税率40%，速算扣除系数5%。A项目清算后应补缴土地增值税=37217.30×40%-48496.99×5%-2000=10462.07（万元）。
答案解析:
