3.抵押

　　3.1 抵押的概念

　　3.2 可作抵押物的财产

　　3.3 禁止抵押的财产

　　3.4 抵押的生效

　　3.5 抵押担保的范围

　　3.6 抵押期间转让已办理登记的抵押物

　　3.7 转让抵押物的价款

　　3.8 最高额抵押权

　　3.9 抵押权的实现

　　3.10 同一财产设定多重抵押的处理

　　3.1 抵押的概念

　　【概念要点】

　　■抵押对象是不动产或价值量大的动产

　　■抵押形式是不转移占有

　　3.2 可作抵押物的财产(不动产或价值较大的动产)

　　■建筑物和其他土地附着物;

　　■建设用地使用权;

　　■以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

　　■生产设备、原材料、半成品、产品;

　　■正在建造的建筑物、船舶、航空器;

　　■交通运输工具;

　　■法律、行政法规未禁止抵押的其他财产

　　3.3 禁止抵押的财产

　　■土地所有权;

　　■耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;

　　■学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;

　　■所有权、使用权不明或者有争议的财产;

　　■依法被查封、扣押、监管的财产;

　　■依法不得抵押的其他财产

　　【2014年真题】根据《担保法》，不得抵押的财产有(　)。

　　A.建设用地使用权

　　B.正在建造的建筑物

　　C.宅基地的土地使用权

　　D.原材料

　　E.公立学校的教育设施

　　『正确答案』CE

　　『答案解析』本题考查的是抵押。《担保法》规定下列财产不得抵押：土地所有权;耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;所有权、使用权不明或者有争议的财产;依法被查封、扣押、监管的财产;依法不得抵押的其他财产。参见教材P11。

　　【2013年真题】施工企业从银行借款时，可以作为抵押物的有(　)。

　　A.施工企业所有的汽车

　　B.施工企业所有的支票

　　C.施工企业有处分权的国有土地使用权

　　D.施工企业自有的建筑施工机具

　　E.施工企业所有的房产

　　『正确答案』ACDE

　　『答案解析』本题考查的是抵押物。施工企业的支票是用于质押的种类。参见教材P11。

　　3.4 抵押的生效(两类)

　　【2014年真题】根据《担保法》，抵押权自抵押合同生效时设立的是以(　)为抵押的担保合同。

　　A.建设用地使用权

　　B.土地承包经营权

　　C.正在建造的建筑物

　　D.机械、车辆

　　『正确答案』D

　　『答案解析』本题考查的是抵押。当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，交通运输工具。或者正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。选项ABC均为抵押权自登记时设立。参见教材P11。

　　【2013年真题】关于抵押的说法，正确的是(　)。

　　A.抵押的财产不转移占有

　　B.抵押的财产应当为抵押人所有

　　C.土地所有权可以作为抵押物

　　D.抵押合同应自登记之日起生效

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是抵押。抵押的财产不一定为抵押人所有;土地所有权不可以作为抵押物;应当办理抵押物登记，抵押合同应自登记之日起生效。参见教材P11。

　　【2011年真题】监理公司以其所有的房屋作为抵押物，与银行订立抵押合同。该抵押合同的生效日期为(　)之日。

　　A.当事人签字　　　 B.抵押物登记

　　C.转移产权证　　　 D.转移房屋占有

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是抵押。房屋等不动产必须经登记后才生效。参见教材P11。

　　【例题】在抵押合同中 ，某些抵押财产应当办理抵押物登记手续。抵押合同自登记之日起生效的包括(　)等抵押合同。

　　A.土地使用权 　　B.城市房地产

　　C.在建工程 　　　D.机器

　　E.土地所有权

　　『正确答案』ABC

　　『答案解析』本题考查的是抵押的生效。土地所有权不能抵押，机器可以抵押，但无需登记。参见教材P11。

　　3.5 抵押担保的范围(五类)

　　■主债权

　　■利息

　　■违约金

　　■损害赔偿金

　　■实现抵押权的费用

　　【2013年真题】某施工企业从银行借款1000万元，以房产作抵押。施工企业经营亏损无力还贷，除本金外，施工企业还欠银行利息200万元，违约金200万元。银行经诉讼后抵押房产被拍卖，得款2000万元。银行诉讼及申请拍卖费用50万元，则拍卖得款的分配应为(　)。

　　A.全都归银行所有

　　B.返还施工企业550万元

　　C.返还施工企业600万元

　　D.返还施工企业750万元

　　『正确答案』B

　　『答案解析』本题考查的是抵押的效力。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，即返还施工企业2000-1000-200-200-50=550万元。参见教材P11。

　　3.6 抵押期间转让已办理登记的抵押物

　　■抵押人要通知抵押权人(注意是通知而不是经批准)，并告知受让人转让物已经抵押的情况

　　■未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效

　　3.7 转让抵押物的价款(不得与债权分离而单独转让)

　　■应提前清偿所担保的债权或向与抵押权人约定的第三人提存

　　■超过债权的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿(注意，不是由抵押人清偿)

　　3.8 最高额抵押权

　　为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

　　最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

　　3.9 抵押权的实现(清偿)

　　■债务届满，可协议将抵押物折价、拍卖或变卖来偿还;协议不成，抵押权人请求法院拍卖、变卖抵押财产

　　■协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议

　　■抵押物折价或变卖后，价款超过债权部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿

　　3.10 同一财产设定多重抵押的处理

　　【2012年真题】某施工企业拥有一处办公楼，评估价为5000万元。该施工企业从A银行贷款3000万元、从B银行贷款2000万元，并与B银行办理了抵押登记。后该施工企业无力还款，经诉讼后拍卖办公楼，取得售楼款3000万元用于清偿A、B银行债务。A、B银行债权的分配数额应为(　)。

　　A.A银行1000万元，B银行2000万元

　　B.A银行1800万元，B银行1200万元

　　C.A、B银行各1500万元

　　D.A银行2000万元，B银行1000万元

　　『正确答案』A

　　『答案解析』本题考查的是抵押权的实现。抵押物已登记的先于未登记的受偿。因B银行的2000万元已登记，故偿还B银行2000万元，剩余1000万元用于偿还A银行。参见教材P11。

　　【2012年真题】关于抵押的说法，正确的有(　)。

　　A.抵押不转移抵押物的占有

　　B.抵押人不再负有保管抵押物的义务

　　C.抵押人未经抵押权人同意并告知受让人转让物已抵押的情况，转让抵押物的行为无效

　　D.抵押人转让抵押物只需通知抵押权人即可

　　E.抵押人转让抵押物应告知受让人转让物已抵押

　　『正确答案』AE

　　『答案解析』本题考查的是抵押的效力。CD抵押人转让抵押物，要通知抵押权人，无须征得抵押权人的同意，还必须告知受让人转让物已抵押的情况，两个条件必须同时具备，否则该转让行为无效。参见教材P12。