2016年注册房地产估价师案例与分析指错题（四）
来源 :中华考试网 2016-05-09
中4)估价对象与可比实例比较因素情况见表5.
表5 估价对象与可比实例比较因素情况
|
影响因素 |
估价对象 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 | ||
|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 | ||
|
交易日期 |
2009.4.21 |
2009.3.15 |
2008.12.30 |
2009.2.22 | ||
|
|
繁华 |
商业区域 |
小区级 |
小区级 |
小区级 |
小区级 |
|
程度 |
商业设施聚集状况 |
小区级综合专业商场 |
小区级综合专业商场 |
小区级综合专业商场 |
小区级综合专业商场 | |
|
区域因素 |
|
公交便捷程度 |
1-2路公交线 |
1～2路公交线 |
1～2路公交线 |
1～2路公交线 |
|
|
|
交通通达程度 |
双向二车道 |
双向二车道 |
双向二车道 |
双向二车道 |
|
|
城市规划限制 |
|
|
|
|
|
|
|
|
环境欠整洁，但经营 |
环境欠整洁，但经营 |
环境欠整洁，但经营 |
环境欠整洁，但经营 | |
|
|
临街 |
临街道路类型 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
|
|
状况 |
临街位置 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
城市主、次干道 |
|
|
距区域 |
|
|
|
| |
|
个别因素 |
距公交站点距离 |
小于50m |
小于50m |
小于50m |
小于50m | |
|
层高 |
5.4m |
5.4m |
4.5m |
4.5m | ||
|
面积 |
面积适中，对现实用途无影响，同时也利于未来用途改变 | |||||
|
形状 |
形状规则 |
形状规则 |
形状规则 |
形状规则 | ||
|
开间（宽度与进深比） |
1：1.2 |
1：1 |
1：0.8 |
1：0.8 | ||
|
成新率 |
八至九成新 |
七至八成新 |
七至八成新 |
七至八成新 | ||
根据估价对象与可比实例比较因素情况表，建立估价对象与可比实例因素修正系数，见表6.
表6 估价对象与可比实例因素修正系数
|
影响因素 |
估价对象 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 | ||
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|
商业区级别 |
O |
O |
O |
0 |
|
繁华程度 |
|
|
|
|
| |
|
区 |
|
公交便捷程度 |
O |
O |
O |
O |
|
域 |
交通条件 |
交通通达程度 |
|
|
|
|
|
城市规划限制 |
功能分区 |
O |
0 |
O |
O | |
|
环境 |
区域环境 |
0 |
0 |
O |
0 | |
|
小计 |
0 |
0 |
0 |
O | ||
|
|
|
临街道路类型 |
0 |
O |
0 |
0 |
|
临街状况 |
|
|
|
|
| |
|
个 |
距区域商业中心距离 |
0 |
O |
O |
+1.5 | |
|
别 |
距公交站点距离 |
O |
O |
O |
O | |
|
因 |
层高 |
|
|
-1 |
-1 | |
|
面积 |
O |
O |
O |
O | ||
|
开间（宽度与进深比） |
|
+1 |
+2 |
+2 | ||
|
成新率 |
|
-1 |
-1 |
-1 | ||
|
小计 |
0 |
0 |
O |
1.5 | ||
5)建立可比实例体系
上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表7.
表7 比较因素修正
|
项目 |
可比实例1 |
可比实例2 |
可比实例3 |
|
单价/（元/㎡） |
12461.54 |
12272.73 |
12096.77 |
|
交易情况修正系数 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
交易日期修正 |
100/100 |
100/1oo |
100/100 |
|
区域因素 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
|
个别因素 |
100/100 |
100/100 |
100/101.5 |
|
比准价格/（元/㎡） |
12461.54 |
12272.73 |
11918.00 |
取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对象比准价格为：(12461.54+12272.73+11918.00)/3=12217.42(元/㎡)。
3.估价结果确定
综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员经验，决定采用两种方法测算结果的简单算术平均值作为估价对象的房地产市场价值评估结果，即：
评估单价=(16740.50+12217.42)/2=14478.96(元/㎡)。
评估总价=14478.96×339.29=491.26(万元)。
总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。
二O O九年五月二十二日