2016年房地产估价师案例分析章节讲义第二章第五节

　　第五节　餐饮房地产的估价

　　一、餐饮房地产及其估价特点

　　(一)地段选择的差异性

　　餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。

　　(二)营业收入的差异性

　　餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入，然而影响餐饮房地产收入的因素很多，主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地段、环境会带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。在实际生活中我们常常看到这样的现象，处于同一地段的餐饮房地产，有的门庭若市，生意红火，而有的却比较冷清，而这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素。因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离。

　　二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理

　　餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似，可参阅本章第二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，因此利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益，而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。

　　[案例2-5]

　　×××酒楼房地产市场价值评估结果报告(节选)

　　三、估价对象

　　本次估价对象坐落于××市××区××路×号，建筑物为钢混结构五层楼房，建筑面积为2691.94㎡，土地使用权面积965.89㎡，土地使用权类型为出让，用途为商业，终止日期为2044年1月7日，该宗地位于××路与××道交口的东南侧，属于街角地，东邻××住宅楼，南邻××酒楼，西临××路，北临××道，土地形状为较规则的矩形，地势平坦，地质状况良好，土地开发程度为“七通一个”(红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整)，现状容积率为2.787，根据××市中心城区商业用地级别属于三级地区，该地区为××市著名的“××”风貌建筑保护区。该楼始建于19××年，由意大利籍建筑师××设计，具有浓郁的意大利建筑风格，以硫缸砖做砌体，是××市著名的“××楼”。2004年进行了整体翻建，翻建后该楼保留了原建筑的外檐风貌，建筑格局为敞开式，其二～五层为回廊式设计，设有共享空间。首层酒吧及大厅共设散座105个，顶层设有20座，其余楼层全部为单间，一层至五层整体共可容纳281人同时就餐。现由委托人作为酒楼经营使用。目前维护、保养、使用状况良好。

　　房屋所有权人和土地使用权人均为甲公司。

　　装修及设备设施：

　　大堂：墙面干挂黄色石材，装饰古文物，菲律宾实木异型吊顶，地面铺米黄色石材，局部铺乱纹锈石;立柱贴菲律宾木贴板;

　　单间：耐火砖隔断墙，刷乳胶漆，部分墙面装饰古文物，异型石膏板吊顶，地面铺高档石材;花梨木实心门及铜制门，实木窗;

　　卫生间：墙面镶瓷砖，铝扣板吊顶，石制洗手盆，TOTO洁具;

　　照明：吊灯(老式裙边玻璃灯罩，部分为鹿角)、汽灯(装灯泡)、射灯、牛眼灯照明;

　　楼梯：石材踏步，铁艺栏杆，木扶手;

　　操作间：墙面镶瓷砖，铝塑板吊顶，地面铺防滑大理石，不锈钢灶具;

　　设备、设施：中央空调，烟感报警系统，上海三菱电梯一部，食品电梯五部。

　　四、估价目的

　　确定房地产的市场价值，为委托人办理增加注册资本提供参考依据。

　　五、估价时点

　　2006年1月5日

　　六、价值定义

　　本报告的估价结果是在估价的假设和限制条件下，于估价时点2006年1月5日的房地产公开市场价值。

　　九、估价方法

　　估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查看后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：

　　1.根据估价人员掌握的资料，考虑到该估价对象为营业性房地产，可以产生收益，所以选用收益法作为第一种估价方法。所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入，然后扣除销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润，得到年净收益，选用适当的报酬率及适宜的计算公式，求出估价对象的收益价格。

　　2.又根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较少，所以选取成本法为第二种估价方法。根据估价人员搜集有关土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润等资料，测算重新购建价格，然后测算折旧，最后用土地重新购建价格加上建筑物的重新购建价格再减去建筑物的折旧，求出估价对象的成本价值。

　　3.对上述两种方法所得结果进行综合，确定最终的估价结果。

　　十、估价结果

　　本公司根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素进行分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点可能实现的市场价值为4100万元(大写肆仟壹佰万元整)人民币;平均单价：15231元/㎡。

　　四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用。这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据估价人员实地查看，并对周围地区的充分调查，该估价对象所处地理位置较好，交通便利，附近酒楼较多，集聚效应较好，做为酒楼经营使用，符合最高最佳使用原则。

　　五、估价方法选用(略，见结果报告)