六、估价的测算过程

　　(一)收益法

　　1.主营业务收入和主营业务成本、税金

　　根据统计信息，2005年××市正餐服务业主营业务利润率为38.37%，根据委托人提供的财务数据，主营业务收入为3212.5万元，主营业务成本和税金1553.8万元，主营业务利润率为51.63%，二者相差13.26%，为其装饰文物的特色经营所带来的超额商业利润，考虑到同档次酒楼主营业务成本和税金标准差距不大，根据市场平均主营业务利润率计算其主营业务收入为2521.17万元。

　　注：主营业务利润率=(主营收入-主营业务成本-税金)/ 主营业务成本=(3212.5-1553.8)/ 1553.8=51.63

　　主营业务收入=1553.8÷(1-38.37%)=2521.17万元

　　2.管理费用和财务费用

　　管理费用主要包括每年的用水、电、气、房产税、管理人员的工资福利费，通过委托人提供的资料和估价人员的调查，平均费率为主营业务收入的3%;财务费用主要为资金的运营费用按主营业务收入的6%计算。

　　注：缺少城镇土地税的计算

　　管理费用=2521.17万元×3%=75.64万元

　　财务费用=2521.17万元×6%=151.27万元

　　3.求取销售费用

　　主要包括销售过程中所发生的广告宣传费、销售人员的工资等，按主营业务收入的5%计算。

　　销售费用=2521.17万元×5%=126.06万元

　　注：按主营业务收入的5%计算没有取值依据

　　4.求取商业利润

　　估价人员对周围同等档次的餐饮酒楼进行调查，其中部分采用代理经营方式(就是由产权人提供经营场所、装修和运营资金，由代理经营者进行经营，年终根据收入情况进行分成，一般收入超过3000万，不超过4000万，按收入的11%～15%;收入超过2000万，不超过3000万，按收入的8%～10%)，本次计算中收入已达到2500万，故本次取中值9%计算商业利润。

　　商业利润=2521.17万元×9%=226.91万元

　　5.求取净收益(A)

　　净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润=2521.17-1553.8-75.64-151.27-126.06-226.91=387.49万元

　　由于本市比较注重餐饮，有较深的饮食文化，随着人民整体生活水平的提高，本市餐饮市场正以每年16%左右的速度增长，未来发生较大变化的可能性较低，根据观察估价对象2005年全年的经营状况良好，基本天天爆满，但其经营场所有限，已无扩展空间，未来大幅增长的可能性较小，且本次评估目的为增加注册资本，考虑到谨慎性原则，故将该计算的净收益确定为每年的净收益。

　　6.报酬率(Y)

　　由于该估价对象所在区域有较深的历史文化背景，企事业单位都将该地区作为办公首选，周围有各种不同风格的酒楼，集聚效应较好，在该地区经营风险较小，采用安全利率加风险调整法，结合估价人员的经验求取报酬率，最终确定其报酬率为9%。

　　7.收益年期(n)的确定

　　该估价对象土地使用性质为出让用地，商业用地法定最高出让年期为40年，尚可使用38年，建筑物为重新翻建的钢混结构，经济耐用年限为60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以确定收益年期为38年。

　　注：借鉴：考虑土地和建筑物剩余经济寿命

　　收益期限的确定

　　土地终止日2044年1月7日，商业40年年限，应该是2004年1月7日取得，估价时点2006年1月5日，经过了两年，剩余38年

　　土地钢混结构，经济耐用年限为60年，建成于2004年底，尚可使用59年

　　取两者短的，土地的剩余使用年限38年作为收益年限

　　没有指出假设条件：土地届满时不予对建筑物补偿

　　8.房地产价值的测算

　　选用计算公式：

　　其中V——房地产价格;

　　A——房地产的年净收益;

　　Y——房地产的报酬率;

　　n——房地产的未来可获收益年限;

　　将以上各项数值带入公式，最终经过计算，确定房地产价值为4142.59万元。

　　单价：15388.86元/㎡