第四节　旅馆房地产估价

　　往年考点回顾：2013年问答题(一)某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该饭店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。

　　针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。

　　2015年指错题五星级酒店估价

　　一、旅馆房地产及其估价特点

　　(一)旅馆房地产及其特点

　　1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点

　　酒店(HOTEL)—词源自法语，指的是法国贵族在乡下招待贵宾的别墅，后来欧美的酒店业沿用了这一名词。在我国由于地域和习惯上的差异而分别称为饭店、宾馆、酒店。酒店可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。按照服务质量、管理水平、设施及功能的完善程度等可将酒店分为星级酒店和非星级酒店，星级饭店一般有五个等级，五星级饭店一般是城市中等级最高的饭店。

　　近年来随着酒店业的不断发展，出现了不同概念的酒店，主要表现形式有以下几种：

　　(1)产权式酒店

　　产权式酒店由“时权酒店”(TIMESHARE)演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。

　　对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险;对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报;对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利;二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

　　(2)酒店式公寓

　　酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。

　　严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。

　　(3)分时度假

　　分时度假就是把一个星级饭店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。顾客在购买了一个时段(可以是20年、30年、40年或更长的时间)每年的使用权(如一周)之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。

　　(4)经济型酒店

　　经济型酒店是在传统星级饭店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，它不同于传统的星级饭店标准，是对星级饭店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念，一般没有豪华的大堂，简化甚至取消一些配套设施。

　　例如：餐厅、会议室、康乐等，但是它特别讲究客房的舒适度，除了室内装修质地优良、独具风格外，房间的睡床从床垫到床上用品都是按照三星级以上水平配置，并提供免费宽带上网，其房价水平相比传统三星级饭店要低15%～30%。它还提供卫生、便捷的大众式早餐(如面包、咖啡之类)以及其他外送洗衣、商务等综合性服务。

　　2.旅店、招待所及其特点

　　旅店、招待所一般是以客房居住功能为主，兼有小规模的餐厅、饭堂，经营规模都比较小，一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自于床位收入。

　　(二)旅馆房地产的估价特点

　　旅馆房地产的估价特点除与商业房地产类似外，其还具有以下特点：

　　1.转让少且一般为整体转让

　　旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。与之相应要注意的是，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然导致价值的重复计算。

　　2.功能多样

　　旅馆房地产往往具有多种功能，级别、档次越高的旅馆房地产其具有的功能越多，如五星级饭店一般具有商场、餐饮娱乐健身、商务会议、客房等功能，其收益主要体现在不同功能的经营能力和水平，其功能是否多样、经营水平的高低对其物业的价值影响较大，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估价。

　　3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大

　　旅馆房地产中的酒店，特别是一些大型酒店房地产，其一次性投资比较大，特别是装修及其各种设施设备的投资很大，而酒店房地产主要是通过经营获取回报，因此投资回收期较长，在经营期内将可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的变化影响，尤其是供求变化对酒店房地产的价格变动影响很大，经营风险较大。

　　4.价值主要体现在接待客户的类型及其能力

　　旅馆房地产功能主要是接待各种类型的客户，如会议客户、经商客户、度假客户等。不同类型的旅馆房地产其接待的客户类型、层次不同，其体现的价值不同。对同类型旅馆房地产而言，其价值主要体现在接待能力的大小，因此旅馆房地产的房间价格(或床位价格)、房间数(或是床位数)、入住率等指标，常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，即可得出旅馆的总价。

　　二、影响旅馆房地产价格的主要因素

　　(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况

　　1.交通条件

　　这是影响旅馆房地产价格的最重要的区位状况，是否拥有便捷、快速的交通条件直接影响着旅馆房地产客户的入住、消费。

　　2.周围环境

　　周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的，交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用者和评价者——旅客，往往也会理解这一点，会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆就特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。

　　(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况

　　除了通常的房地产实物状况，特别是影响商业房地产的实物状况以外，影响旅馆房地产的重要实物状况有：

　　1.设备设施和用具

　　除了设备设施以外，用具是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的重要因素。正因为如此，旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往可以看到这样的情形，有的旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致无客问津，最终导致恶性循环。

　　2.经营管理

　　旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。

　　三、旅馆房地产估价方法的选用

　　旅馆房地产的估价通常可以选择收益法、比较法等。

　　(一)收益法

　　旅馆类房地产具有一次性投资较大、经营风险相对较大及投资回收期较长的特点，其通用性、可分割转让性较差，因此市场整体转让成交的实例较少，而且其有经营收益，因此对旅馆房地产进行估价时，一般选用收益法。收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一，其主要的工作是测算旅馆房地产的经营净收益和收益率。在具体操作过程中要根据不同类型、档次、功能而区别对待。

　　(二)比较法

　　由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此较难获取交易实例，比较法主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。

　　四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

　　(一)星级饭店不同功能用房收益的测算

　　星级饭店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益。一般星级饭店的功能分布、经营方式主要有：

　　(1)客房。客房服务是星级饭店的主要功能，一般设有各种类型的客房，如标准单人房、豪华单人房、双人房、商务房、一般行政套房、高级行政套房等。客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过市场调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。

　　(2)餐饮。星级饭店一般设有中餐厅、西餐厅，其经营的方式主要有出租经营、自主经营。出租经营餐厅的收益可以根据租约或比较法求取，自主经营餐厅的收益可根据市场调查获取同类型餐厅的人均消费、上座率等，并根据座位数量求取。

　　(3)商场。星级饭店的一、二层一般都设有各种形式的中小型商场，如工艺精品店、鲜花店、服装店等。商场一般采用出租经营，其收益的测算注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内根据所订租约确定，租约外可以利用比较法获取。

　　(4)商务、会议。星级饭店的商务主要包括各种服务商务，如外币兑换服务、票务服务、旅游服务等，星级饭店通常拥有不同面积、不同功能的各种的会议厅。商务、会议厅一般采取自主经营，经营方式按小时时间段收取使用费用，不同时间段收取费用一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能厅的面积、收费标准、平均使用率等进行测算。

　　(5)娱乐、健身。星级饭店一般都具有各种娱乐功能，如设有交谊舞厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、棋牌室、桌球室、电子游戏机室、游泳池、保龄球场、网球场、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其经营的方式主要有出租经营和自主经营，出租经营的收益可以根据租约或比较法求取，自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均开房率等求取。

　　(二)星级饭店净收益的求取

　　饭店房地产作为一种能直观获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类房地产，特别是大中型星级饭店，由于饭店的经营管理水平的高低、设施配套程度、饭店经营的信誉等诸多因素形成的无形价值，都将固着于饭店这一特定房地产上，隐含在饭店房地产的价值之中。因此如何测算饭店房地产的净收益是饭店房地产估价的难点之一，这是因为饭店的整体贡献能力和获利来源涵盖动产和不动产等诸多因素，且相互交叉作用。

　　此外估价对象范围的不同界定也会影响净收益的计算。因此对饭店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给饭店带来的收益区别。当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。

　　【案例2-4】

　　××市××镇××路某饭店房地产抵押估价结果报告(节选)

　　一、估价委托人(略)

　　二、估价机构(略)

　　三、估价对象

　　本次估价物业为××镇港口路某饭店整体房地产，该饭店原名为“××大厦”，原权利人为××公司，该公司从2001年开始投资兴建“××大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2008年12月23日取得该《××市建筑工程竣工验收证书》。2011年9月30日通过转让方式正式取得产权，转让价格为人民币6200万元。甲公司分别于2014年9月6日及2015年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。至此，我公司认为本次估价对象的产权清晰合法。

　　物业状况 表2-23

估价对象	权属证书	建筑面积（㎡）	原建购价（元）	房屋用途	现状用途
某饭店	房地证字第××号	28105.32	62000000	综合楼	饭店

　　产权状况表 2-24

物业名称	某饭店	权利人名称	甲公司
土地用途	商服	土地使用权类型	出让
土地使用权性质	国有	国有土地使用证编号	东府国用（2014）第××号
土地使用年限	至2063年12月29日止	产权登记日期	2015年6月1日
房屋所有权来源	自建	房屋用途	综合楼

　　指错：估价对象介绍缺少估价对象具体位置、估价范围、建筑结构介绍。其他详见技术报告

　　缺少区位状况分析

　　土地缺土地总面积(技术报告中有)及土地规划等的介绍

　　四、估价目的

　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。

　　五、价值时点

　　2015年6月21日，此价值时点是估价对象实地查勘之日。

　　六、价值类型

　　房地产抵押价值：抵押房地产在价值时点的价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　现估价原则在估价依据前面

　　九、估价方法

　　本次估价的估价目的是对已建成的房地产即饭店房地产进行现有价值估价。通过实地查勘和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象饭店房地产的特点和实际情况，进行估价方法的具体选择。饭店物业作为一种能直接获取长期收益的经营性不动产，区别于其他各类物业，特别是大中型星级饭店房地产，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价加总，据此我们确定将收益法作为本次某饭店抵押价值估价的基本方法。

　　同时，在饭店房地产构成要素资产的单项估价遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有估价合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值。因此我们拟采用成本法作为本次饭店房地产估价的辅助方法。

　　指错：缺方法的定义。

　　十、估价结果

　　估价对象在价值时点的估价结果如下：

　　估价对象总价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整;知悉的法定优先受偿款：0元;抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整。

　　指错：缺少单价表示

　　十一、注册房地产估价师(略)

　　十二、实地查勘期(略)

　　十三、估价作业期(略)

　　十四、风险提示(略)

　　十五、变现能力分析

　　房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

　　估价对象变化能力分析 表2-25

通用性	估价对象土地用途为综合用地，其建筑形式符合一般综合楼需要，故通用性较强
独立使用性	估价对象为某饭店整幢房地产，其使用及经营不受其他房地产的影响，故独立使用性较强
可分割转让性	根据合法用途和产权状况，估价对象可分割转让较弱，但作为饭店性房地产，对整体价值影响不大
快速变现价值	假定在价值时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值为市场价值的七成
变现能力	在当前市场条件下，饭店整体转让实例较少，但市场仍有一些饭店转让实例，本饭店装修标准为四星级，成新率较高，且独立性使用较强，预计本饭店变现能力较强
清偿顺序	在价值时点本次估价物业未设定任何抵押权，估价师知悉的法定优先受偿款仅为预计转让税费

　　指错：在估价结果报告中的估价对象变现能力分析中缺少变现时间长短的说明;缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。

　　××市××镇港口路某饭店房地产抵押估价技术报告(节选)

　　一、估价对象描述与分析

　　(一)估价对象区位状况描述与分析(略)

　　(二)估价对象实物状况描述与分析

　　该饭店占地面积3691m2，总高22层，地下1层，总建筑面积为28105.32m2，饭店于2012年9月开始营业，并于2014年4月17日取得《中国四星级饭店证书》。该饭店是一家集客房、餐饮、娱乐、休闲为一体的多功能商务型饭店，目前已成为××镇标志性建筑物之一。

　　该饭店自开业以来经营收益稳定上升，年经营收入从2012年的2100余万元上升至2014年的1.38亿元。饭店各功能部分经营状况良好，客房入住率在××市同档次饭店中处于较高水平，年均入住率可达到85%左右，饭店平均房价在350元左右。通过市场调查，××市同档次饭店平均价格在400～450元左右，考虑到本饭店的规模及地域因素，我们认为本饭店的客房定价合理，有较强的市场竞争力，加之虎门为中国的服装之都，该镇商务型客户较多，我们预计本饭店的长期发展前景良好。

　　饭店的功能分布情况如下：

　　1层：接待大堂、佛罗伦萨西餐厅、大堂吧、商务中心、工艺精品店、停车场、发廊。该层大堂一侧约50m2出租经营工艺精品店，月租金为15000元。停车场内部分面积出租经营发廊，月租金为10000元，停车场内35.1m2出租经营士多店，月租金为5500元。西餐厅设有餐位80个。

　　2层：整层作为海港中餐厅，设有25间不同大小的包房，总餐位数550个，该餐厅的人均消费在100～150元之间。

　　3层：该层为KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。该层的小商品店出租经营，月租金为9200元。

　　4层：×××康乐部(桑拿中心)，该层设有日式按摩房67间，目前有57间正在营业，其余在装修中，预计8月可以对外营业。根据介绍该桑拿房的平均消费在484元左右。

　　5层、7～22层：全部为客房，共10种类型客房，客房总数为221间。其中二十一层为行政楼层客房。

　　6层：设有2个大型会议室，目前正在装修中，预计在今年8月可以营业。

　　地下室：该层为设备用房及洗衣房等配套设施用房。

　　该饭店基本装修情况如下：

　　外墙：裙楼贴大理石;大堂：地面铺大理石，内墙面贴大理石，天花板为艺术吊顶;走廊：地面铺大理石，内墙贴大理石，天花板为石膏板吊顶;客房：地面铺实木地板、部分铺地毯，内墙贴墙纸，天花板石膏板吊顶。

　　饭店设施：中央空调、热水系统、自动喷淋、烟感报警、网络接线、智能系统及监控系统等，室内及室外共配有100余个停车位。

　　目前饭店服务项目有商场、饮食、娱乐、客房、康体、商务、会议、健身等。其中客房、商务、会议、健身为饭店自主经营项目，商场、饮食、娱乐、康体等为饭店出租经营项目。

　　其基本情况如下：

　　1层：饭店大堂、商场、美容美发室，营业面积约1050m2，其中商场和美容美发室为出租经营项目;另有一个50个车位的停车场。

　　2层：整体出租，经营中餐(龙滕海鲜酒楼)和西餐，营业面积合计约1980m+。其中中餐大厅可同时容纳200人就餐;并有28个包房，每个包房可同时容纳15人就餐。西餐厅设有80个座位。

　　3层：整体出租，经营歌舞厅，营业面积约1980m2。设有近20个各种中、小包间。

　　4层：整体出租，经营桑拿洗浴，营业面积约1980m2。设有豪华房12间、贵宾房17间、豪华贵宾房6间。

　　5～8层：饭店客房，营业面积约7920m2。设有各类套房146间，其中：标准单人房44间、豪华单人房15间、豪华双人房21间、商务房40间、蜜月房7间、套房4间、豪华商务房3间、豪华蜜月房8间、行政套房3间、高级行政套房1间。

　　9层：饭店会议中心、健身中心、网球场。共有3个会议室：大会议室可以容纳300人会议，中、小会议室可分别容纳80人、20人会议。

　　10层：为饭店临时建筑(尚未办理产权证件)，目前为饭店办公用房。

　　各部分功能分布应和后面的客房收入计算一一对应，不能漏算。如另有一个50个车位的停车场，后面没有计算。

　　不能多算，如1层：饭店大堂，单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的。不仅如此，这样单独估算的结果必然是导致价值的重复计算。

　　同理10层饭店办公用房，也是为整个饭店服务，收益含在其他各部分收入中，所以不必计算，如果用于出租，可进行计算。

　　(三)估价对象权益状况描述与分析

　　本次估价物业为××镇港口路某饭店整幢物业，该饭店原名为“××大厦”，原权利人为××，该公司从1992年开始投资兴建“××大厦”，但在开发物业的过程中由于资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于1999年12月23日取得该物业的《××市建筑工程竣工验收证书》。2002年9月30日通过转让方式正式取得该物业的产权，转让价格为人民币6200万元。

　　甲公司分别于2005年9月6日及2006年6月1日取得该物业的《国有土地使用证》和《房地产权证》。至此，我公司认为本次估价物业的产权清晰合法。

　　二、市场背景描述与分析(略)

　　三、最高最佳利用分析(略)

　　四、估价方法适用性分析(略)

　　五、估价测算过程

　　(一)假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值

　　1.收益法

　　(1)饭店年经营收入的计算

　　A.客房部分收入

　　根据市场调查，××市四星级以上饭店的客房价格平均折扣率一般在45%～65%之间，客房入住率一般在50%～80%之间。根据本饭店管理人员介绍及企业提供的近三年会计报表，本饭店的折后房价约为350元/间，另外加收10%的客房服务费，平均折扣率在55%～60%之间。

　　由于饭店配套齐全，位于××镇的中心区域，且客房定价合理，本饭店的年平均入住率在80%左右，属于××市饭店行业中的较高水平。在本次估价中，考虑到饭店成新率、档次等，我们最终取客房价格平均折扣率为60%，年均入住率为80%。客房部分年收益具体计算见表2-26。

　　借鉴：客房平均折扣率为60%，年均入住率为80%。数值取值既有社会平均水平又考虑了个体情况。

　　客房年收益计算 表2-26

客房类型	间数（间）	收费（元/间·天）	房价折扣率	折后价（元/间·天）	客房服务费率（%）	服务费（元/间·天）	日收入（元）
高级房	144	530	60%	318	10%	31	注：50256＝（318＋31）×144
豪华房	18	600	60%	360	10%	36	7128
行政房	10	630	60%	378	10%	37	4150
高级行政房	12	680	60%	408	10%	40	5376
蜜月房	16	730	60%	438	10%	43	7696
高级套房	17	780	60%	468	10%	46	8738
行政套房	2	980	60%	588	10%	58	1292
海逸套房	1	1380	60%	828	10%	82	910
总统套房	1	3880	60%	2328	10%	232	2560
小计	221						88106
日收入总计（元）	88106
平均入住率	80%
年收入总计（万元）	注：2572.70（万元）＝88106（元）×365×80%

　　注：年经营收益按每年365个经营日计算，以后的计算均取365日。

　　B.中餐厅收入

　　考虑到本饭店的中餐厅为海港城，该餐厅定位档次较高，人均消费一般在100～150元，酒店分午餐和晚餐，午餐平均上座率一般在50%左右，晚餐平均上座率在70%左右，因此我们取饭店中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元。中餐厅年收益计算见表2-27。

　　C.西餐厅收入

　　本饭店佛罗伦萨西餐厅的人均消费在120元左右，分早餐、午餐、晚餐，每天平均上座率在200%左右。西餐厅年收益计算见表2-28。

　　中餐厅年收益测算　　　　表2-27

项目	收费（元/人）	座位数	上座率	日收入（元/天）
中餐	130	550	120%	85800
日收入总计（元）				85800
年收入总计（万元）	3131.70

　　西餐厅年收益测算　　　表2-28

项目	收费（元/人）	座位数	上座率	日收入（元/天）
西餐	120	80	200%	19200
日收入总计（元）				19200
年收入总计（万元）	700.80

　　指错：中餐厅的每天上座率为120%，人均消费为130元、西餐厅的人均消费在120元左右，每天平均上座率在200%左右。平均开房率为90%，都没有说明是客观取值。

　　D.桑拿收入

　　根据饭店管理人员介绍，本饭店的日式按摩房平均消费在484元，这里我们按照市场平均价格450元计算，每日平均营业时间为12小时，一般为每双钟计费，平均开房率在350%左右。年收益计算见表2-29。

　　指错：BCE收入用实际收入不妥，应选用社会平均收入

　　桑拿收入按57间计算错误，没有计算装修10间的收入，应与会议中心收入计算相同理由，应计算67间。

　　按摩房年收益测算　　　表2-29

客房类型	收费（元/房间）	间数（间）	平均开房率	日收入（元/天）
日式按摩房	450	57	350%	注：89775＝450×57×350%
日收入总计（元/天）				89775
年收入总计（万元）	3276.79

　　E.KTV俱乐部收入

　　本饭店KTV俱乐部，共设有各类型豪华包房42间，其中小包房5间，中包房17间，大包房7间，豪华大包房9间，总统包房4间。小包房最低消费为900元/间，豪华包房的最低消费为2800元/间，所有包房平均消费约为2500元/间。平均开房率为90%，年收益计算见表2-30。

　　KTV俱乐部年收益测算　　　表2-30

项目	收费（元/间）	间数（间）	平均开房率	日收入（元/天）
包间	2500	42	90%	注：94500＝2500×42×90%
日收入总计（元）				94500
年收入总计（万元）	3449.25

　　F.铺位出租收入

　　由于本饭店仅有少量的铺位进行出租经营，且出租租金收益稳定，故本次计算出租铺位收益时根据租赁合同计算，目前出租铺位共4个，其中包括一层工艺精品店、停车场内发廊及士多店、三层KTV俱乐部商品销售铺位，年收入合计为47.64万元。

　　指错：没有说明租赁合同的期限，租约期内按租约价格计算，租约期外按市场价格计算。

　　G.会议中心收入

　　目前本饭店会议中心正在装修中，预计今年8月可投入使用，考虑到从价值时点至预计投入经营日期间隔较短，对饭店长期收益价值影响不大，故本次估价按照正常营业计算其收益价值。

　　根据饭店管理人员介绍，本会议中心的定价为每天800～1000元/间，根据市场调查，该定价合理，会议中心的平均使用率一般在50%左右，则会议中心的年收益计算见表2-31。

　　会议中心年收益测算　　　表2-31

会议室类型	间数（间）	收费（元/间·天）	平均使用率	日收入（元）
会议室	2	1000	50%	1000
年收入总计（万元）	36.50

　　H.其他收入

　　其他收入是指饭店其他配套设施的有偿服务，该部分配套设施主要服务于入住饭店的客户，如大堂吧等设施，这里我们按客房收入10%计算。则年收入为257.27万元。

　　以上8部分构成本饭店的全部收益，则本饭店年经营收入为：

　　饭店年经营收入=客房部分收入+中餐厅收入+西餐厅收入+桑拿收入+KTV俱乐部收入+铺位出租收入+会议中心收入+其他收入=2572.70+3131.70+700.80+3276.79+3449.25+47.64+36.50+257.27=13472.65(万元)

　　(2)总营业支出

　　A.营业成本

　　根据饭店财务分类，营业成本包括：耗用食品、香烟、酒水等;饮料的原材料、调料、配料成本;餐馆等耗用的材料;洗衣房耗用的材料成本等;客房用品等。一般四星级饭店的营业成本占年经营收入的20%～30%，根据饭店近三年会计报表，该项目占年经营收入的18%～25%，属于行业正常水平，在此我们以经营收入的25%计取。则营业成本为3368.16万元。

　　B.营业费用估算

　　营业费用包括：工资、福利、燃料费、摊销低值易耗品、服装费、洗涤费、水电费、邮电费、保险费、包装费、运杂费、保管费、展览费、广告宣传费、差旅费、清洁卫生费、工作餐费、装修折旧、其他等。

　　四星级饭店一般的经营费用为经营收入的25%～30%左右，根据本饭店近三年会计报表，该项目占总收入的30%～35%，考虑到在估价时不计建筑物折旧费用，我们在此取总经营收入的33%。则营业费用为4445.97万元。

　　考虑到在估价时不计建筑物折旧费用见《房地产估价理论与方法》

　　C.管理费用及财务费用估算

　　管理费用包括：公司经费、工会经费、培训教育经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、咨询费、诉讼费、排污费、绿化费、开办费、聘请会计、审计师费用、修理费、交际应酬费、坏账损失、存货盘亏、上级管理费、其他费用等。财务费用包括：银行手续费、信用卡手续费及其他。一般饭店的管理费用及财务费用占经营收入的8%～10%，我们以经营收入的10%计取。则管理费用及财务费用合计为1347.26万元。

　　D.有关税费

　　依照××镇交税标准，经营饭店物业每年缴纳的相关税费见表2-32。

　　相关税费测算　　表2-32

税项	交税标准	税率 （占经营收入的比例）
营业税	营业额的5%	5%
城市维护建设税	营业税的5%	0.25%
教育费附加	营业税的3%	0.15%
印花税	按实收资本和资本公积两项合计金额万分之五贴花	0.05%
房产税	原建购价的70%的1.2%	0.84%
城镇土地使用税	为5元/m2	0.314%
堤围防护费	按营业收入的千分之五计算缴纳	0.50%
文化事业建设费	娱乐业按3%征收	仅KTV属于娱乐业
税费合计		约为经营收入的7.104%

　　则有关税费为957.04万元。

　　本次估价饭店的年经营支出由以上4部分构成，合计为10118.44万元。

　　本案例计算了城镇土地使用税，房产税应从租计征不应从价计征。

　　(3)饭店房地产年净收益计算

　　饭店年净收益为饭店年经营总收益扣除饭店年经营支出部分再扣除属于饭店行业带来的商业利润后的收益，根据市场调查，饭店旅游行业的平均利润率在9%～15%之间，考虑到本饭店经营效益良好，我们取商业利润为11%，则本饭店属于房地产带来的年净收益为：

　　房地产年净收益=饭店年经营收益-饭店年经营支出-饭店商业利润=13472.65-10118.44-10118.44×11%=2241(万元)

　　当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。

　　年净收益中还应扣除除房地产外其他资产的收益，如无形资产和动产的收益。

　　(4)房地产的收益价值

　　房地产年净收益为2241万元，土地剩余年期为48.5年。报酬率按目前银行一年期贷款利率及投资风险系数，并考虑到目前饭店经营收入随市场变化的不确定性等因素，我们确定房地产综合报酬率为9%，某饭店的建筑面积共计28105.32m2，则房地产收益价值为：

　　则饭店单位面积收益价值为：24519×10000÷28105.32=8724(元/m2)

　　根据估价经验，本饭店的收益单价取整为8700元/m2。

　　指错：报酬率按目前银行一年期贷款利率及投资风险系数错误，应是存款利率;

　　确定房地产综合报酬率为9%。依据不充分;

　　选用公式无理由;

　　收益年限48.5年未说明理由;

　　土地剩余年限至2063年12月29日，价值时点2015年6月21日：

　　2063年12月29日-2015年6月21日=48.5年

　　建筑物剩余经济年限：

　　2008年12月23日建成，至价值时点2015年6月21日，共：2015年6月21日-2008年12月23日=6.5年

　　建筑物剩余经济年限=60-6.5=53.5年

　　应为土地剩余年限48.5年短于建筑物剩余经济年限53.5年，所以选用土地剩余经济寿命，并假设土地届满时，不对剩余建筑物经济寿命进行补偿。

　　折旧年限应取：60-5=55年

　　收益期限的确定看《房地产估价理论与方法》

　　指错：缺停车场收益计算，或者说未说明不考虑停车场收益的理由。

　　教材142土地取得时间2014.9.6,教材146页土地取得2005.9.6矛盾

　　2.成本法

　　(1)土地成本

　　由于估价对象土地用途为综合楼，现状用途为饭店，遵循最有效利用原则，估价过程中土地用途以饭店用途为前提。考虑到××市目前尚未公布基准地价，无法采用基准地价对土地进行估价，通过查询××市土地交易信息网，2014年至2015年期间，××镇几乎无饭店用地交易实例，但周边其他镇区范围内有饭店用地的交易实例，考虑到饭店用地的特殊性，并参考××市近几年来成交的饭店用地，各镇饭店用地的成交价格差异较小，因此我们通过其他镇区的交易实例并从中选取可比实例进行相应修正以求取本宗饭店用地的土地成本。可比实例见表2-33。

　　可比实例情况 表2-33

地块编号	土地位置	面积（m2）	用途	土地使用期限	截止交易时间	买方	总成交价（万元）	地价（元/m2）
2015G×××	企石旧围村	72735	饭店	2055年3月22日止（40年）	2015年3月22日	××市钻石半岛饭店有限公司	7300	1003
2014G×××	中堂东泊村	33332	饭店	2054年6月22日止（40年）	2014年6月22日	××市鸿富国际饭店有限公司	3335	1000
2005G×××	石排福隆	4291	饭店	2054年（40年）	2014年3月10日	王妙玲	470	1095

　　指错：可比实例一和可比实例二选用不当，因为土地面积和估价对象比过大，大于0.5～2之间，规模不相当。

　　三个可比实例都是40年土地使用年限，估价对象50年，综合用地，土地用途不同，不具有可比性。

　　相关因素修正：

　　考虑到上述成交实例均为近2年内成交的饭店用地，交易情况正常，考虑到东莞市近两年土地价格变动不大，且由于饭店用地的特殊性，近几年东莞市各地成交价格差异不大，因此我们对用地类型、交易日期、交易情况、区域因素及个别因素不进行修正，仅对土地剩余使用年期进行修正。

　　本宗地剩余使用年期为48年，土地报酬率取6%，则土地年期修正系数：

　　指错：土地使用权剩余年限前后不一致，前面48.5年。

　　土地成本单价：(1003×1.04+1000×1.04+1095×1.04)÷3=1074(元/m2)

　　土地成本=1074×3691=3964134(元)

　　指错：土地报酬率取6%，无取值依据

　　(2)建造成本

　　建筑物的建造成本包括实地查勘设计和前期工程费、建筑工程费、安装工程费、公共配套设施费。具体计算见估价计算表。

　　(3)管理费用

　　是用于管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员工资、差旅费等，一般为建造成本的3%～6%，考虑到为四星级饭店，工程复杂，本次取5%。

　　(4)资金利息

　　包括土地取得成本、建造成本和管理费用的利息，利率取现行银行1～3年期贷款利率6.03%。

　　(5)投资利润

　　以当地房地产开发的一般水平为基础，并参考项目所在区域房地产营利水平具体情况确定。投资利润率一般为土地取得成本、建造成本和管理费用的10%～25%，考虑到估价对象为饭店，本次取20%。

　　(6)税费

　　为开发商销售房地产应缴纳的税费，包括营业税(销售收入的5%)、城建税(销售收入的0.25%)，教育费附加(销售收入的0.15%)和堤围防护费(销售收入的0.1%)，为总投资的5.5%。

　　(7)计提折旧

　　按年限直线折旧法计算，其建筑物的寿命为经济寿命。

　　(8)估价测算结果

　　重置成本法计算依据及计算过程详见表2-34。

　　通过成本法估价测算，估价对象的估价单价为人民币5800元/m2，估价总值为人民币163010856元整。

　　成本法测算过程表表2-34

估价计算表（1）
序号	项目内容	计算方法及说明	建筑面积（m2）：	28105.32
			用地面积（m2）：	3691.00
			建筑物经济寿命：	55.00
			建筑物已用年限：	6.00
			建筑年期：	1.5
			单价（元/m2）	总价（元）
（1）	土地成本	按市场地价确定地面地价	1074	3964134
（2）	建造成本	（3）＋（4）＋（5）＋（6）	2710	76165417.20
（3）	前期工程费	根据《建设工程价格信息》、××市工程造价水平、同类物业预结算资料和拟估物业具体情况等综合确定	60	1686319
（4）	建筑工程费		1160	32602171
4.1	地基处理	同（3）	60	1686319
4.2	主体工程	同（3）	1100	30915852
（5）	安装工程费		1430	40190608
5.1	给排水（含洁具，锅炉房管线）	同（3）	400	11242128
5.2	喷淋、气体消防	同（3）	100	2810532
5.3	污水处理（含管线）	同（3）	30	843160
5.4	空调工程	同（3）	300	8431596
5.5	照明、防雷、动力、变配电	同（3）	500	14052660
5.6	电话总机及配线、闭路电视、监视、广播音响、管理电脑、火灾报警、共用天线、电报电传	同（3）	100	2810532
5.7	燃气工程	同（3）	30	843160
5.8	电梯	同（3）	300	8431596
5.9	洗衣房设备	同（3）	100	2810532
5.10	厨房设备	同（3）	200	5621064
（6）	公共配套设施费	同（3）	60	1686319
（7）	管理费用	（2）×（3%～6%），本次取5%	136	3808271
（8）	资金利息	（1）×6.03%＋（2）×6.03%÷2	220	6174825
（9）	投资利润	[（1）＋（2）＋（7）]×（10%～25%），本次取20%	784	22031760
（10）	税费	[（1）＋（2）＋（7）＋（8）＋（9）]×5.35%	263	7402548
（11）	建筑物重置成本	（2）＋（7）＋（8）＋（9）＋（10）	4112	115582821
（12）	应计提折旧	（11）÷建筑物经济寿命×已使用年限	449	12619289
（13）	二次装修价值	根据装修标准及企业介绍确定	2500	70263300
（14）	二次装修净值	根据装修成新率确定，本饭店装修成新率约为8成	2000	56210640
（15）	建筑物成本价值	建筑物重置成本－应计提折旧＋二次装修净值	5663	159174172
（16）	房地产价值	土地成本＋建筑物成本	5805	163138306
（17）	估价总值	取整	5800	163010856

　　指错：缺少基础设施配套费的计算，如在土地取得成本(熟地价)中应加以说明;

　　缺少其他工程费计算、开发期税费计算;

　　缺少销售费用的计算;

　　资金利息计算中缺少销售费用计算，或不计算的相关说明;

　　表格中，资金利息计算基数中缺管理费用。资金利息计算中不应用单利计算，应(1)×[(1+6.03%)1.5-1]+(2)×[(1+6.03%)1.5/2-1]

　　指错：投资利润中缺少销售费用;

　　销售税费计算基数是销售价格，而不是成本，如是成本+销售税费;

　　销售税费百分比描述和计算不一致，前面5.5%，表格中为5.35%;

　　计提折旧，考虑土地使用权剩余年限影响，应加以说明：

　　建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，分为在出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧：4112×(1-0%)/55×6.5=486

　　3.饭店综合测算结果的确定

　　上述两个结果中，以收益法测算的收益价格大于以成本法通过积累建造估价对象各项成本、费用测算出的价格，考虑到收益法得出收益价格能更好地反映房地产的市场价值，估价人员确定本次估价结果中以收益法为主，兼顾考虑成本法，采用加权平均的方法，综合得出本次估价对象的综合测算结果见表2-35。

　　饭店综合测算结果 表2-35

内容	权值	单价（元/m2）	总值（元）
收益法	70%	8700	244516284
成本法	30%	5800	163010856
估价结果		7830	220064656

　　(二)房地产估价师知悉的法定优先受偿款

　　根据委托人提供的物业未抵押证明及相关调查，确认估价对象在价值时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为零。

　　(三)房地产抵押价值

　　房地产抵押价值=220064656-0=220064656(元)

　　则本次估价饭店的房地产抵押价值为220064656元。

　　六、估价结果确定

　　根据市场调查，结合估价对象的个别因素和使用现状，最终我们确定，估价对象在价值时点的估价结果如下：

　　抵押价值：人民币220064656元，大写金额：人民币贰亿贰仟零陆万肆仟陆佰伍拾陆元整。

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