六、估价测算过程

　　(一)基准价格的计算

　　1.基准价格的含义

　　本项中求取的基准价格含义为以2000年1月1日为基准日、面积规模为80～90㎡、楼层为3层(6层到顶)、砖混结构、建筑格局每层2～3户、建成于1994年、南北朝向两室户型的经济适用住房(配套设施：管道煤气、集中供热、有线电视、磁卡式一户一表)价格。

　　2.市场法测算

　　(1)选取可比实例

　　注：第一看是否适合作可比实例，是否是类似房地产，同一供求圈，用途、结构相同，权益相同，规模档次相当，日期接近，正常成交价。

　　第二注意区位、实物情况的差异，对应系数是否修正、修正方向是否正确

　　(2)交易情况修正

　　所有被选可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为l。

　　(3)交易日期调整(房地产市场状况调整)

　　可比实例的交易日期均在1999年10月至12月之间，据估价人员对该区域房地产市场的调查显示：在此期间市场价格波动较小，故交易日期调整系数确定为l。

　　(4)房地产状况调整

　　①区位状况调整

　　注：最好先有状况介绍表，再对应调整系数表

　　第一看是否对应，第二看调整方向

　　各可比实例的区位状况调整系数为

　　A=100/99.8=1.002

　　B=100/99.8=1.002

　　C=100/99.5=1.005

　　D=100/100=1

　　E=100/100=1

　　②权益状况调整

　　所有选取的可比实例权益状况与估价对象均相同，故权益状况调整系数为1。

　　③实物状况调整

　　注：新的大纲中，朝向楼层应放到区位因素调整中

　　则各可比实例的实物状况调整系数为

　　A=100/98.6=1.014

　　B=100/98.6=1.014

　　C=100/94=1.064

　　D=100/100.5=0.995

　　E=100/100.5=0.995

　　(5)求取比准价格

　　百分率法求取比准价格的公式：

　　比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房

　　地产状况调整系数

　　比准价格A=2198×1×1×1.002×1×1.014=2233.23元/㎡

　　比准价格B=2175×1×1×1.002×1×1.014=2209.86元/㎡

　　比准价格C=1932×1×1×1.005×1×1.064=2065.93元/㎡

　　比准价格D=2259×l×l×l×l×0.995=2247.71元/㎡

　　比准价格E=2289×l×l×l×l×0.995=2277.56元/㎡

　　(6)求取基准价格

　　由于上述五个比准价格比较接近，对其进行简单算术平均。

　　估价对象市场法基准价格(单价)=2206.86元/㎡≈2207元/㎡