房地产估价师

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2016年房地产估价师案例分析章节讲义第二章第一节

来源 :中华考试网 2016-06-06

  六、估价测算过程

  (一)基准价格的计算

  1.基准价格的含义

  本项中求取的基准价格含义为以2000年1月1日为基准日、面积规模为80~90㎡、楼层为3层(6层到顶)、砖混结构、建筑格局每层2~3户、建成于1994年、南北朝向两室户型的经济适用住房(配套设施:管道煤气、集中供热、有线电视、磁卡式一户一表)价格。

  2.市场法测算

  (1)选取可比实例

  注:第一看是否适合作可比实例,是否是类似房地产,同一供求圈,用途、结构相同,权益相同,规模档次相当,日期接近,正常成交价。

  第二注意区位、实物情况的差异,对应系数是否修正、修正方向是否正确

  (2)交易情况修正

  所有被选可比实例均为正常情况下的交易实例,故无需作交易情况修正,其交易情况修正系数为l。

  (3)交易日期调整(房地产市场状况调整)

  可比实例的交易日期均在1999年10月至12月之间,据估价人员对该区域房地产市场的调查显示:在此期间市场价格波动较小,故交易日期调整系数确定为l。

  (4)房地产状况调整

  ①区位状况调整

  注:最好先有状况介绍表,再对应调整系数表

  第一看是否对应,第二看调整方向

  各可比实例的区位状况调整系数为

  A=100/99.8=1.002

  B=100/99.8=1.002

  C=100/99.5=1.005

  D=100/100=1

  E=100/100=1

  ②权益状况调整

  所有选取的可比实例权益状况与估价对象均相同,故权益状况调整系数为1。

  ③实物状况调整

  注:新的大纲中,朝向楼层应放到区位因素调整中

  则各可比实例的实物状况调整系数为

  A=100/98.6=1.014

  B=100/98.6=1.014

  C=100/94=1.064

  D=100/100.5=0.995

  E=100/100.5=0.995

  (5)求取比准价格

  百分率法求取比准价格的公式:

  比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房

  地产状况调整系数

  比准价格A=2198×1×1×1.002×1×1.014=2233.23元/㎡

  比准价格B=2175×1×1×1.002×1×1.014=2209.86元/㎡

  比准价格C=1932×1×1×1.005×1×1.064=2065.93元/㎡

  比准价格D=2259×l×l×l×l×0.995=2247.71元/㎡

  比准价格E=2289×l×l×l×l×0.995=2277.56元/㎡

  (6)求取基准价格

  由于上述五个比准价格比较接近,对其进行简单算术平均。

  估价对象市场法基准价格(单价)=2206.86元/㎡≈2207元/㎡

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