(四)居住房地产估价的技术路线及难点处理

　　1.商品房估价的技术路线和难点处理

　　商品房由于市场交易实例较多，因此常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、成交建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。

　　2.房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理

　　房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不包含土地出让金下的房屋重新购建价格。

　　[案例2-1]

　　××市××区××路××号军产经济适用住房估价结果报告(节选)

　　一、委托人：(略)

　　二、估价机构：(略)

　　三、估价对象：

　　估价对象坐落于××市××区××路××号，包括砖混结构六层楼房2幢，共计××户，总建筑面积××㎡。本次评估范围房屋具备煤气、暖气、水、电等生活设施。

　　估价对象多数建成于20世纪90年代，房屋普遍出现顶层楼板薄，防水层损坏、漏雨，阳台挡板开裂，墙面抹灰有裂缝、脱落等问题。

　　该估价对象所处住宅小区东临××路，南临××道，西临××路，北临××道。该区域的各种基础配套设施及生活服务设施较为齐全。估价对象周围多为单行路，交通状况一般。根据××市中心城区住宅用地级别图属于六级地区。

　　注：对照16页实务状况分析可找出缺少估价对象权益情况的介绍

　　四、估价目的：为委托人进行房改出售军产住房提供参考依据。

　　五、估价时点：2000年1月1日。

　　六、价值定义：本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。

　　七、估价依据(略)

　　八、估价原则(略)

　　九、估价方法：(略，见技术报告)

　　十、估价结果：

　　本估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的枯价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的价格为2158元/㎡。

　　注：缺总价和大写但价值定义：本次评估的价格为估价对象的经济适用房单位价格。可不算错误

　　注：估价机构估价结果不应使用“可能”这样的字样。

　　十一、估价人员：(略)

　　十二、估价作业日期：2006年8月16日至2006年8月23日。

　　十三、估价报告使用期限：本报告使用期限自出具之日起为一年，自2006年8月23日至2007年8月22日。

　　注：估价时点和估价作业日期能看出这是一个过去时点的房地产的价值评估

　　××市××区××路××号军产经济适用住房估价技术报告(节选)

　　一、个别因素分析(略)

　　二、区域因素分析：(略)

　　三、市场背景分析：(略)

　　四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用是估价对象房地产的一种最可能的使用。这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。根据委托人提供的资料及估价人员实地查看，估价人员认为该估价对象的预计使用功能合理，交通状况良好，基础及生活服务设施齐全，从其土地用途及周边环境来看，目前作为居住用房使用符合最高最佳使用原则。

　　五、估价方法选用

　　估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看，根据估价对象的特点和实际状况，因此采用了如下方法进行评估：

　　1.根据估价人员掌握的资料，在估价对象同一供求圈内房地产市场存在一定的交易量，根据《房地产估价规范》中的规定，有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法，所以选取市场法为第一种估价方法。

　　2.估价人员考虑到该估价对象作为经济适用住房的实际情况，所以选用成本法作为第二种估价方法。估价人员通过搜集有关房地产开发建设的成本、费用、税金、利润等资料，运用基准地价修正法进行测算得出土地使用权价值;运用成本法测算估价对象的重新购建价格，估价人员搜集有关勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和住宅建设非营业性公建配套费、市政公用基础设施大配套工程费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润等资料，扣除折旧，然后将建筑物与土地使用权价值相加，得出估价对象房地产的积算价格，确定经济适用住房单价。

　　3.对上述两种方法所得结果进行综合，对两种方法的估价结果进行简单算术平均，确定最终的估价结果及各项调节系数。