三、 判断题(每题2分，共10题，请根据判断结果，在题后的括号内用√表示正确，用×表示错误。如果是错误的，请说出错误的理由，

　　1. 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属长期投资。 (×)

　　2. 购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者 (√)

　　3. 在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大(×)

　　4. 通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 (×)

　　5. 房地产空间市场决定房地产租金，房地产资产市场决定房地产价格 (√)

　　6. 房地产自然周期的第三阶段始于供求的转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 (√)

　　7. 当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款率，且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就大于全投资的内部收益率 (√)

　　8. 在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产的形式存在于房地产商品中，所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金性质。 (×)

　　9. 开发商成本利润率是开发经营期的利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 (√)

　　10. 在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 (×)

　　11. 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点 (√)

　　12. 假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商的权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 (√)

　　13. 虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收之前仍可被销售 (√)

　　14. 个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。 (×)

　　四、 计算题(共30分)

　　1. 某购房者向银行申请了以等比增速方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额的增长率为0.2%，求该购房者在第5年第6个月的还款额。　　　　　　　　　　　　(2223。4)

　　2.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始由租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期为多少?(7.27 年)

　　3.某开发商向银行申请了年利率为6%，期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万的贷款，则该开发商第一年的还本收益为多少? (7。59)

　　4.某房地产投资者以300万元购入一个店铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税的影响)后的权益投资回报率为多少? (22.55%)

　　5.张某于2000年1月1日以50万元购得一套住宅，购房款中的60%来自银行提供的年利率为6%、期限为15年、按月等额偿还的个人住房抵押贷款。现张某拟于2005年1月1日将此套住宅连同与之相关的抵押贷款债务转让给李某。根据李某的要求，银行为其重新安排了还款方案，贷款期限从2005年1月1日至2014年12月31日，年利率为6%，按月等比递增还款(月等比递增比率为0.2%)，问李某在新还款方案下的首次月还款额为多少?

　　(2269.32元)

　　6. 项目的总开发价值为1个亿，总开发成本中除土地成本以外为6千万。土地面积为2000平方米，容积率为5，开发周期为2年，年贷款利率为10%，开发商期望成本利润率为20%，则投资者可接受的最大楼面地价为： (1928 )