四、简答题(每小题6分，共30分)

　　1. 商品房的成本构成:这里我们主要分析下居民住宅的成本构成状况。目前，居民住宅的成本包括以下几部分，其一是土地成本，它包括土地购置费、土地开发成本、旧房拆迁费等：其二是建筑材料费和建筑安装工程费;其三是各种税费。

　　2.简述房地产投资的特点

　　答: (一)房地产投资的优点

　　⒈ 收益性的多样性⒉ 较强的增值性⒊ 良好的保值性

　　⒋ 易于获得金融的支持。⒌ 能提高投资者的资信等级

　　(二)房地产投资的缺点

　　⒈ 资金占用量大⒉ 资金周转较慢 回收期较长⒊ 投资风险较大

　　⒋ 需要专门的知识和经验。

　　3. 我国土地使用权的特点

　　答:我国房地产产权也可以分割、复合和重组。我国房地产所有权也可以分割为占有权、使用权、收益权和处分权等权能。

　　我国的土地使用权是由土地所有权派生出来的占有权、使用权、部分收益权和部分处分权所构成的权利束;而土地所有权在派生出以上权能后剩余的部分收益权(收租权)和部分处分权(最终回收权)则构成另一个权利束。

　　4. 国内物业管理的主要方式

　　答:主要包括1.自行管理;2.全权委托管理;3.顾问管理;4.合作管理。

　　五、论述题(每小题10分，共20分)

　　1.分析我国城市中房地产升值的情况，我国的房价是否合理?房地产业是否存在着泡沫?

　　在上面所讲的客观大环境下，我国的房地产价格这些年里出现了稳步上扬的态势，有些地方还出现了剧烈的上涨波动。房地产业之所以出现了这种强劲增长之势，还有以下几个原因：

　　1，与国家GDP发展观的关系，住房成为支柱产业，是经济增长的增长点，国家拉动经济的需要。为了刺激经济增长保持一定速度，自上世纪90年代下半期，我国即将房地产业定为国家的支柱产业，各地政府为了创造更多的GDP，在房地产开发上面给予了巨大的支持和扶助。在土地供给和金融支持手段方面，都发挥了一定的作用。

　　2，巨大的市场需求。计划经济时代造成的城市居民的住房短缺，整整花费了改革开放后20多年的时间以进行弥补欠帐。这种相对短缺直到今天仍未消失，住房仍然是关系到国计民生的大事。

　　3，积极的金融手段和现代的融资工具为房地产商品的销售提供了支持。银行贷款与分期付款等手段在很大程度上解决了一批城市居民的购房问住房问题，也解决了开发商的销售问题。

　　4，越来越浓厚的置业投资和投机心理驱动着越来越多的剩余资金涌入房地产消费中。由于住房商品的价格不断上涨，并且涨幅要远远大于银行存款利率，在这种情况下，如其存款，不如购房，房产可以产生保值升值的作用。并且，房屋的出租率和出租价格较高，置办下房产后，可以通过出租稳定地获得租金回报。特别是有些社会上的剩余资金，已经把房产当成投机炒卖的对象，象温州购房团。这批资金涌入房地产市场，主要靠房屋买卖通过倒手赚取差价。

　　以上几个原因，最终导致了我国的房地产价格稳步上升，即使从全国平均角度来判断，其价格水平也已经远远高过一般城市居民的购买水平。象上海市，由于房价剧烈上涨，目前已经导致整个城市普通工薪阶层的住房消费严重透支，整个城市都在负债消费，在这个意义上说，中国已经象西方国家一样，开始进入了负债消费的历史时期。

　　房地产商品已经不是正常的大众耐用消费品，而是带上了浓厚投机色彩的投机产品。一句话，房地产商品已经成了不仅开发商而且在开发商之外的一批人投机赚钱的对象。住房产品的供应链条在延长，各个环节都可以从中牟利。

　　这应当是市场经济发育的结果。但如果不加以调整和适当的控制，这种状况的后果，将加剧普通消费者的住房代价，利润流入投资者和投机者之手，最终产生了“马太效应”，穷者欲穷，富者欲富，更严重的是还可能引起金融问题。

　　从住房这一商品可以看出，任何产品都存在着被拿来投机牟利的机会。这是市场经济的本性，市场经济就是赚钱，它要利用一切资源和一切机会来获得利益。房地产业也如何避免和解决这些问题，正是中国面对的新问题。