 考点二十五 物业服务合同

　　(一)物业服务合同的性质

　　物业服务合同，是指物业服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。

　　物业服务企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。

　　(二)物业服务合同的特征

　　1.物业服务合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五种有名合同之外的无名合同，是市场经济发展过程中产生的新型合同。

　　它以提供物业服务为主要内容，协调物业服务企业与业主之间的关系，是关系人们生活居住的重要合同。物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。主要表现为：

　　(1)委托合同中，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人以委托人的名义处理委托事务，产生的法律后果由委托人承担。而物业服务企业是独立的企业法人，有自己的经营方法，在业主将小区委托于其管理时，它以自己的经营费用，自己的名义开展业务，并独立承担对外法律后果。

　　(2)委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同，除合同约定的条件成就外，物业服务企业不得随意解除合同。

　　(3)委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为，物业服务企业提供服务，业主支付报酬，是有偿合同。

　　2.物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。

　　现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了效率，降低了成本。

　　物业服务企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为业主服务，行使管理权。

　　3.物业服务合同是双务合同。

　　双务合同是指当事人双方互负对等给付义务的合同。在物业服务合同中，物业服务企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应、相互依赖的。

　　物业服务收费的一项基本原则是质价相符，充分反映了其双务性的特点。

　　4.物业服务合同是有偿合同，要式合同。

　　物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与物业服务企业之间关系的重要法律文件，是约束当事人双方行为的“法律规范”，双方当事人都应该给予充分重视，尤其应明了自己的权利与义务。

　　虽然《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但要防止和减少物业管理纠纷，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细地对各项事物作出约定，然后由双方当事人善意、诚信地履行合同。

　　【题例】

　　物业服务合同以提供物业服务为主要内容，协调物业服务企业与业主之间的关系，是关系人们生活居住的重要合同，是一种：(D)

　　A.特殊的承揽合同

　　B.典型的委托合同

　　C.特殊的委托合同

　　D.典型的民事合同，不同于委托合同