 考点二十四 物业管理法律责任

　　(一)物业管理法律责任概述

　　物业管理法律责任的概念有不同层面的定义和理解。其广义是指民事、经济、行政法律、法律关系主体，因自己行为违反物业管理法律规范确定的义务及物业管理服务合同的约定义务，或者因不正当使用自己的权利、职权，或者因某种法律实施的出现，而要依法承受的不利性法律后果或特殊的惩戒性追加义务负担;其狭义是指物业管理活动的民事主体。行政监管主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为依法承担的具有政权强制性和不利性的法律后果。

　　(二)物业管理法律责任的主要特点

　　物业管理法律责任的主要特点可以概括为四个方面：

　　1.法定责任与协议责任相结合。对物业管理法律责任的确认，除依据有关法律法规的规定外，也要以合同约定的责任内容为依据。

　　2.法律责任的种类和复合关系复杂性。物业管理活动包括行政管理活动、民事商事活动、与物业管理有关的违法犯罪活动。

　　3.技术规范确定的责任分量比较大。在确定物业管理技术操作活动后果的法律责任时，必须充分注意有关法定技术规范文件和约定技术规范文本中关于技术责任问题的规定。

　　4.法律责任的承担主体具有特定的身份。物业管理法律责任的承担主体也就是物业管理法律关系的主体。各主体都有特定的境位身份。例如，物业管理的行政管理部门的行政监管者身份、房地产开发商、物业服务企业的企业法人身份、业主身份等。不具有物业管理法规确认的特定身份，也就不可能承担物业管理法律责任。

　　(三)物业管理法律责任的归责条件和原则

　　1.归责条件

　　是指由法定的判别法律责任的有无、大小和具体种类要素组成的法律责任的构成依据。据以确定物业管理法律责任的法定要素所组成的归责条件称为物业管理法律责任的构成。

　　物业管理法律责任的一般构成，即在一般情况下物业管理法律责任的归责条件，有下列四要素构成：

　　(1)行为违法。物业管理违法行为的广义是指物业管理法律关系的主体故意或过失地违反具有法律效力物业管理合同约定所实施的侵害了物业管理法规所组控和保护的社会关系之行为。

　　(2)损害结果。损害是指给被侵害者或社会造成的利益损失和危险或伤害。损害的结果类型主要有人身损害、财产损害、精神损害和其他利益损害。

　　(3)因果联系。违法行为与损害结果之间应当存在着必然性的因果关系。行为人只应对自己行为所引起的损害结果负责。

　　(4)行为人主观过错。过错是指行为人实施违法行为时，对自己的违法行为及其后果的一种心理认识状态，分为故意和过失两种过错状态。

　　2.现代法律确立的归责原则

　　(1)过错责任原则。即将主观过错作为判断法律责任是否成立的核心原因，即使行为人的违法行为产生损害结果，但若不存在主观过错，也不承担法律责任。

　　(2)无过错责任原则，又称严格责任原则。该原则主张只要行为人在客观上作出特定侵权行为或违约行为并造成损害结果，不论其主观有无过错，即使无法证明其有主观过错，仍应当依法承担民事法律责任。

　　(3)公平责任原则，又称平衡责任原则。当事人对发生的损害都没有过错，也都没有作出违法行为，但受害人要求有关当事人分担民事责任的，法院可以根据当事人各方的经济状况等实际情况，按照公平合理原则让包括受害人在内的当事人分担补偿民事责任。

　　(四)物业管理法律责任的分类

　　1.刑事法律责任

　　刑事法律关系是由于犯罪而发生的，存在于国家与犯罪人之间而由刑法规定的特殊权利义务关系。刑事法律责任是指行为人(包括自然人和单位)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依刑事审判判决确定必须承担的刑法惩戒性后果。

　　2.行政法律责任

　　物业管理行政法律责任，是指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律、法规、行政规章而依法必须承担的惩戒性法律后果。行政责任按承担责任主体行政法律地位不同可划分为两类：一类称为违法行政责任，另一类称为行政违法责任。

　　(1)违法行政责任

　　违法行政责任是指行政主体(行政机关及其工作人员、法律法规授权的组织或行政机关授权、委托的组织或个人)在行使行政管理职权过程中，或实施行政管理活动中的违法行为和不当行为(合法但不合理的)而导致的依法应承担的行政惩戒性法律后果。

　　违法行政法律责任的承担方式主要有两种：一种是行政侵权赔偿方式，一种是行政处分方式。

　　(2)行政违法责任

　　行政违法责任是指行政相对人的行为违反法律、法规和行政规章而应依法承担的惩戒性法律后果。行政违法责任的具体承担种类较多，主要包括行政处罚，行政处分，劳动教养和限期改正。

　　3.民事法律责任

　　物业管理民事法律责任是指物业管理法律关系民事主体因自己行为违反法定义务、合同约定义务或法律的特别规定而按照民法(包括合同法)规定必须承担的惩戒性法律后果。民事法律责任与其他法律责任不同的主要特点是，主要表现为一种财产责任，而且民事责任的内容可以在法律允许的范围内由当事人自行商定，处理和解决民事责任纠纷适用调解原则。民事责任一般划分为违约责任和侵权责任两大类。