第五章 房地产相关制度与政策

　　考点精讲

　　 考点一 房地产领域的现行法规体系

　　房地产领域的管理制度大体可划分为：房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面，其法规体系主要有：

　　1.直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》;

　　2.国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等;

　　3.国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》等。

　　 考点二 房地产开发项目的规划设计管理

　　房地产开发一般可以划分为四个阶段：

　　1.投资机会选择与决策分析阶段;

　　2.房地产开发前期工作阶段;

　　3.房地产开发建设阶段;

　　4.房地产租售经营阶段。

　　其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面的工作。

　　城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。

　　 考点三 城市规划与房地产开发项目的关系

　　城市规划是指为了确定城市规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。 城市总体规划的主要任务是，综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。

　　城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。

　　(一)控制性详细规划由规划部门负责编制

　　主要内容有：

　　1.规范范围内不同性质用地的界限和建筑类型;

　　2.规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;

　　3.规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等;

　　4.提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求;

　　5.确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高;

　　6.确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限。

　　(二)修建性详细规划由开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成 主要内容有：

　　1.建设条件分析及综合技术论证;

　　2.总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计;

　　3.道路、绿化、工程管线规划设计;

　　4.竖向规划设计;

　　5.工程量估算和投资效益分析。

　　房地产开发作为城市建设的主要方式，基本都是在城市规划区内进行。因此房地产开发项目的规划设计，只有符合城市规划要求，才能有效促进城市建设，和谐城市经济与社会发展。同时，房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径，没有房地产开发建设的实施，城市规划如同纸上谈兵，失去其存在的意义。

　　 考点四 房地产开发项目管理应遵循的制度

　　确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

　　房地产开发项目管理应当遵循以下制度：

　　1.必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。

　　2.房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%。

　　3.项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。

　　4.房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。

　　5.转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　6.转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

　　7.房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范，同时，建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任。

　　8.房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。

　　 考点五 建筑工程质量管理制度

　　建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面：

　　1.建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包。

　　2.建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料。

　　3.建设单位在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理

　　工程质量监督手续。

　　4.建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期，不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量，不得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料、建筑构配件和设备，不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

　　5.涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的，不得施工。