 考点六 房地产开发的施工许可证制度

　　建设工程施工是一项复杂的生产活动，为保证建设工程质量和安全施工，建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。 要求从事各类房屋建筑及附属设施建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程施工，建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。

　　建设单位申领施工许可证的条件如下：

　　1.已经办理该建筑工程用地批准手续。

　　2.在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。

　　3.施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。

　　4.已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。

　　5.有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

　　6.有保证工程质量和安全的具体措施。

　　7.按照规定应该委托监理的工程已委托监理。

　　8.建设资金已经落实。建设工期不足1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。

　　 考点七 工程竣工验收备案制度

　　建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：

　　1.工程竣工验收备案表;

　　2.工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料;

　　3.法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件;

　　4.施工单位签署的工程质量保修书; 5.法规、规章规定必须提供的其他文件。

　　商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　 考点八 房地产项目转让的条件

　　(一)以出让方式取得土地使用权的房地产转让

　　1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

　　2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　3.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

　　对于以出让方式取得土地使用权的房地产转让，《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　(二)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

　　应当取得人民政府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策。

　　人民政府按照国务院规定，要求转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续的，受让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

　　(三)属于下列情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理：

　　1.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目;

　　2.私有住宅转让后仍用于居住的;

　　3.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;

　　4.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的;

　　5.转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;

　　6.根据城市规划土地使用权不宜出让的;

　　7.县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

　　按照以上规定转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。

　　【题例】

　　经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家的情形有：(ABCD)

　　A.经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目

　　B.私有住宅转让后仍用于居住的

　　C.按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的

　　D.同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的

　　E.根据城镇规划土地使用权可以出让的

　　 考点九 房地产项目转让的程序

　　1.房地产转让当事人签订书面转让合同;

　　2.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

　　3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

　　4.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

　　5.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

　　6.房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书

　　  考点十 禁止房地产转让的规定

　　《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况：

　　1.达不到法定条件的房地产不得转让;

　　2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权利受到限制期间，不得转让该项房地产;

　　3.依法收回土地使用权的;

　　4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　5.权属有争议的;

　　6.未依法登记领取权属证书的;

　　7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　【题例】

　　《城市房地产转让管理规定》明确不得转让房地产的情况是：(B)

　　A.达到法定条件的房地产不得转让

　　B.依法收回土地使用权的

　　C.权属无争议的

　　D.未依法登记权属解释权的