第二章第二节 物业服务收费

　　新大纲中在第二节增加了“物业服务定价成本监审”相关内容。

　　一、考试目的和基本要求

　　考试基本要求

　　掌握：物业服务成本的构成、物业服务定价成本监审的原则、包干制和酬金制收费形式。

　　熟悉：物业服务定价成本审核的方法和标准。

　　了解：物业服务定价成本监审的概念。

　　二、要点说明(要点内容部分一般为命题点，本课程以要点内容部分作为重点，并按要点顺序来讲授，对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级)

　　5. 物业服务收费的原则(B级)

　　6. 物业服务收费的定价形式(A级)

　　7. 物业服务费用的计费方式(A级)

　　8. 物业服务定价成本监审(C级)

　　9. 物业服务费用的成本构成(A级)

　　10. 物业服务定价成本的原则和依据(A级)

　　11. 物业服务定价成本审核的方法和标准(B级)

　　12. 实行酬金制的物业服务企业的义务(C级)

　　13. 物业服务费的缴纳和督促(C级)

　　14. 物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定(D级)

　　三、要点内容辅导

　　2007年10月1日起施行《物业服务定价成本监审办法(试行)》，新大纲增加了“物业服务定价成本监审”相关内容

　　5. 物业服务收费的原则(B级)P45

　　《条例》第四十一条对物业服务收费作出原则规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。

　　一、物业服务收费原则

　　(一)合理原则

　　物业服务收费水平应当与当前群众现实生活水平协调一致，既不能超出业主的实际承受能力，也不能一味降低收费水平。

　　(二)公开原则

　　物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价，物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，依法向业主公示物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

　　(三)收费与服务水平相适应原则

　　要求物业服务收费与服务水平相适应，就是要求价质相符，业主花钱买服务必须买得公平合理，符合等价交换原则。

　　真题：物业服务收费应当遵循的原则有( )。(2010;67)

　　A.与业主承受能力相适应原则

　　B.合理原则

　　C.公开原则

　　D.费用与服务水平相适应原则

　　E.微利原则

　　答案：BCD

　　真题：关于物业服务收费原则的说法，错误的是( )。(2011;7)

　　A.物业服务收费应遵循合理原则

　　B.物业服务收费应遵循公开原则

　　C.物业服务收费应遵循收费与业主收入水平相适应原则

　　D.物业服务收费应遵循收费与服务水平相适应原则

　　答案：C

　　真题：根据《物业服务收费管理办法》，业主缴纳物业服务费用的依据是( )。(2011，16)

　　A.临时管理规约

　　B.业主大会议事规则

　　C.物业服务合同

　　D.政府管理部门制订的收费办法

　　答案：C

　　6. 物业服务收费的定价形式(A级)P47

　　(一)物业服务收费定价形式

　　《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：

　　一是政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。

　　二是政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。

　　三是市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。

　　《物业服务收费管理办法》实施后，物业服务收费就不再以政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”

　　例题：《物业服务收费管理办法》实施后，物业服务收费以( )形式收费。

　　A、政府定价

　　B、政府指导价

　　C、市场调节价

　　D、业主定价

　　答：BC

　　7. 物业服务费用的计费方式(A级)P49