案例二

　　总建筑面积为11万平方米的某住宅小区，其中可进行商铺租赁经营的面积为500平方米(市场年租金约为20万元)，可收物业服务费的面积为10万平方米。该小区业主委员会商议后，决定向社会公开选聘物业服务企业，并发布了招标文件。要求采用包干制，商铺由物业公司租赁经营，经营收入补贴物业费的不足。大运物业公司获得该小区招标信息后，积极响应并组织人员根据招标文件的要求对该项目的各项费用进行了测算，测算结果如下：

　　(1) 各类管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 50万元

　　(2) 共用部位、共用设施设备运行维护费 20万元

　　(3)清洁卫生费 15万元

　　(4)绿化养护费 10万元

　　(5)公共秩序维护费 10万元

　　(6)办公费 5万元

　　(7)固定资产折旧 4万元

　　(8)业委会办公费、社区文化活动等费用 6万元

　　合计 120万元

　　后来，经过招投标，大运物业公司竞标成功，并与业主委员会签订了物业服务合同。

　　问题：

　　1、业主委员会的做法有何欠妥之处?(6分)

　　2、大运物业公司的投标书应该包含那些主要文件?(12分)

　　3、按大运物业公司的测算结果，该小区的物业费盈亏平衡点是多少元/月.平方米?(3分)

　　4、费用测算表中，是否有漏项?(3分)

　　5、在物业管理投标中，主要风险有哪些?(6分)

　　【答案要点】

　　1、A.应该召开业主大会，得到业主大会的授权;

　　B.应将招投标的过程和结果向业主公示;C.应向行业行政主管部门登记备案。(各2分)

　　2、A.投标函;

　　B.投标报价表;

　　C.资格证明文件;

　　D.技术、商务响应文件;

　　E.物业管理投标方案文件;F.应招标文件要求的其他文件。(各2分)

　　3、(总费用+经营补贴+营业税)/可收费面积/月=(120+20+140*5.5%)/10/12月=1.23元/月.平方米。(3分)

　　4.有漏项。(1分)漏项为物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费。(2分)

　　5.A.招标人的风险：主体资格是否合乎法律程序;

　　B.投标人的风险：价格测算失误可能亏损经营;C.竞争对手的风险。(各2分)