三、案例分析题(共3题，共80分)

　　16王先生居住在某花园小区内已有3年。一天，深夜的风吹开了王先生睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声吵醒了王先生。王先生慌忙 起身下床，惊慌失措的王先生走出卧室发现保安员小张。王先生认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图盗窃，遂要求物业管理公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5 000元人民币。

　　问题

　　1.保安员小张的行为是否妥当?说明理由。

　　2.王先生的要求是否合理?

　　3.假如你是物业管理公司负责人，为杜绝本案类似事情的发生，请作出对此案例的培训方案? 本题共26分

　　解析:

　　1.保安员小张的行为不妥当。

　　理由：小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为不妥当。

　　2.王先生的要求不合理。根据我国有关法律规定，王先生主张侵权损害的赔偿，应列举出其损失的证据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的，才赔偿精神损失费。

　　3.培训方案：保安员在发现可疑情况时，应在不损害他****益的前提下，弄清楚状况并及 时通知业主;通知领导加强警戒，防止犯罪分子逃脱;如必须进入房间时应有其他同事陪同，必要时可报警。

　　17某物业项目位于沿海城市，总建筑面积达80余万m2，属中高层、高层住宅物业，项目分三 期建设，是当地最大的住宅建设项目，也是该市的重点工程倍受当地居民和政府关注。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。

　　问题

　　1.通过案例分析早期介入的必要性。

　　2.物业服务企业早期介入的作用有哪些?

　　3.列举物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容。

　　4.物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些?

　　本题共26分

　　解析:

　　1.在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介人活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规赳设计，并且在建设、施工、销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。

　　2.物业服务企业早期介入的作用有：优化设计;有助于提高工程质量;有利于了解物业情 况;为前期物业管理作充分准备;有助于提高建设单位的开发效益。

　　3.物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容包括：

　　(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式。

　　(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容。

　　(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。

　　(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准。

　　(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

　　4.物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有：

　　(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。

　　(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。

　　(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见。

　　(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。