 考点三 酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制

　　(一)酬金制与包干制

　　物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下，物业服务企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益;对物业服务企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业服务企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

　　【题例】

　　1.实行物业服务费用酬金制的，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每()不少于一次公布物业服务资金收支情况。(C·2006/23)

　　A.三个月 B.半年 C.一年 D.二年

　　2.实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括()和物业服务企业的酬金。(C·2006/24)

　　A.物业服务成本 B.物业服务支出

　　C.物业服务支出、法定税费 D.物业服务成本、法定税费

　　物业服务费用包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

　　【题例】

　　下列关于物业服务费用包干制的说法中，正确的有：(AD·2006/44)

　　A.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用

　　B.管理服务利润是固定的，不随物业管理成本的变动而变动

　　C.物业服务企业应聘请专业审计机构对物业服务费用收支情况进行审计

　　D.物业服务费用收支相抵，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担

　　E.物业服务费用中不包括法定税费

　　(二)物业服务费的成本构成

　　物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

　　1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　3.物业管理区域清洁卫生费用;

　　4.物业管理区域绿化养护费用;

　　5.物业管理区域秩序维护费用;

　　6.办公费用，物业服务企业固定资产折旧;

　　7.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 8.经业主同意的其他费用。

　　(三)物业服务费编制依据

　　收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。

　　支出的编制依据包括：

　　1.管理计划及实施计划所需物业服务成本;2.物业正常维修和养护计划。 (四)物业服务费核算方法

　　物业服务费测算，首先应根据物业服务费支出(成本)项目和内容进行分解，然后由各部门或相关人员分别测算各单项费用，各单项费用测算完毕进行加总，即为物业服务支出(成本)总额。考虑物业管理酬金(酬金制)或法定税费及利润(包干制)后，即得出物业服务费总额。以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。