 考点九 典型设备设施的管理

　　(一)供配电系统的种类及管理工作的主要内容

　　1.种类

　　物业的供电种类按供电方式的不同分为高压供电和低压供电;按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电;备用电源情况分为无自备电源供电和有备电源供电;按供电性质分为长期供电和临时供电。

　　2.主要内容

　　(1)配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。

　　(2)制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度。

　　(3)建立供配电系统技术档案。

　　(4)配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等。

　　(5)定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。

　　(6)建立临时用电管理制度，任何情况下都不允许超负荷供电。

　　(7)要建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。

　　(8)做好节约用电工作，降低损耗。

　　(9)限电、停电要提前通知业主、物业使用人。

　　(10)供配电运行可建立24小时值班制度。

　　(11)定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。

　　(12)重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。

　　(13)进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。

　　【题例】

　　供配电运行可建立()小时值班制度。(D)

　　A.8 B.12 C.16 D.24

　　(二)给排水系统的种类及管理工作主要内容

　　1.种类

　　(1)给水系统可分为生活给水、消防给水、中水和热水系统。

　　(2)排水系统可分为：

　　①污水系统，用于排放便溺用卫生器具排出的污水和人们日常生活中的洗涤用水。有的建筑物还分为粪便污水管道和生活废水管道，分别排出便溺用卫生器具的污水和洗涤用水。

　　②雨水系统，用于排除屋面雨、雪水。

　　③工业废水系统，用于排除工业企业生产过程中排出的生产废水和生产污水。

　　2.主要内容

　　(1)建立给排水管理队伍。

　　(2)建立给排水运行管理和维修保养管理制度。

　　(3)建立给排水工程技术档案。

　　(4)配备必要的工具和安全防护用品、相应数量的零备件和易损易耗品。

　　(5)制定供水计划，保证供水的水压、水质。限水、停水要提前通知用户。

　　(6)有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施。

　　(7)做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。

　　(8)对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算。

　　(9)定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。

　　(三)消防系统管理工作主要内容

　　1.配备消防设施主管技术人员。

　　2.建立严格的消防设施管理制度，消防控制中心要安排24小时值班。

　　3.建立消防设备、设施技术档案。

　　4.建立消防设备巡视、检查、测试制度。

　　(1)每周检查项目。检查各处消防栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位;检查各处消防水管是否漏水;检查各类手提式灭火器是否完好;检查防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好。

　　(2)每月检查项目。消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次;各类信号指示灯是否正常;各类水压压力表是否正常;消防水泵泵体是否漏水，生锈;检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。

　　(3)每半年检查项目。手提式灭火器是否有效;检测烟感、温感探测器是否正常工作;消火栓放水检查一次;检查消防报警按钮、警铃及指示灯;检查消防广播系统;消防控制联动系统进行一次实验测试;自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水检查;气体灭火装置检查测压。

　　每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。

　　(4)对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误的再次发生。

　　(5)对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。

　　(四)电梯系统的种类及管理工作主要内容

　　1.种类

　　(1)按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯;

　　(2)按拖动方式有直流电梯、交流电梯和液压电梯;

　　(3)按控制方式分有单机控制、集选控制等。

　　【题例】

　　常用的电梯按用途分为：(C)

　　A.直流电梯、交流电梯和液压电梯

　　B.控制电梯、集选控制电梯

　　C.乘客电梯、载货电梯和客货梯

　　D.消防电梯、生活电梯

　　2.主要内容

　　(1)按照电梯管理需要配备专业电梯管理人员，所有从事电梯管理的人员都要持有国家或地方有关管理部门认可的上岗资格证书。

　　(2)制定电梯安全运行和维修保养的规章制度和工作程序。

　　(3)建立电梯技术档案。

　　(4)备齐电梯维修保养所必须的工具、仪器等，以及电梯日常维修保养所常用的零件和消耗品，了解并登记电梯零件供应渠道和各专业技术服务公司。

　　(5)根据物业的性质和人流物流的特点确定电梯的服务时间和清洁保养时间。

　　(6)电梯的用电计量和运行成本核算，以此测算出电梯的使用成本。

　　(7)电梯维护保养或故障停梯均应通告业主、物业使用人。

　　(8)将电梯维修保养工作委托给专业公司承担时，要认真审核承包方的专业技术水准和专业资格，定期对承包方的服务进行评价。

　　(9)电梯每年要由政府技术监督部门进行年检才能继续使用。

　　【题例】

　　根据有关规定，电梯每()要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。(C)

　　A.半年 B.两年 C.一年 D.九个月

　　(五)空调系统管理工作主要内容

　　1.配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。

　　2.建立空调系统技术档案。

　　3.制定空调系统运行和保养制度，制定大、中、小修计划和测试调整计划。

　　4.备齐空调维修、测试用工具，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。

　　5.确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。

　　6.进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。

　　7.在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪声污染问题。

　　8.对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导。

　　9.在空调系统停机一段时间(如冬季停机)重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致地检查调整工作。

　　10.定期对空调系统进行测试，使空调系统保持在最佳运行状态。