 考点五 物业服务企业的设立程序

　　根据《公司法》和《物业服务企业资质管理办法》的规定，物业服务企业设立程序分为工商注册登记和资质审批两部分。

　　(一)工商注册登记

　　物业服务企业工商注册登记内容包括：

　　1.企业名称的预先审核

　　根据公司登记管理的有关规定，物业服务企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。

　　2.公司地址

　　物业服务企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。

　　3.注册资本

　　《公司法》规定，有限责任公司最低限额的注册资本为3万元，物业服务企业应符合此规定。同时，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。

　　4.股东人数和法定代表人

　　在设立物业服务企业时，股东人数必须符合法定条件。

　　5.公司人员

　　物业服务企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。

　　6.公司章程

　　明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要的基础条件之一。

　　(二)资质管理

　　物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务企业在领取营业执照之日起30天内，须持营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同等资料向当地的房地产主管部门申请资质。

　　1.国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理;

　　2.省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理;

　　3.直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督;

　　4.设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

　　【题例】

　　1.新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起()日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。(A·2006/2)

　　A.30 B.45 C.60 D.90

　　2.新设立的物业服务企业在申请资质时，除应提供营业执照、企业章程、验资证明之外，还要持()向当地房地产主管部门申报。(ACD·2006/32)

　　A.企业法定代表人的身份证明

　　B.企业总经理的身份证明

　　C.物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同

　　D.管理和技术人员的职称证书和劳动合同 E.物业服务合同

　　3.二级物业服务企业资质证书由()颁发和管理。(BD·2006/31)

　　A.国务院建设主管部门

　　B.省、自治区人民政府建设主管部门

　　C.省、自治区人民政府房地产主管部门

　　D.直辖市人民政府房地产主管部门

　　E.设区的市的人民政府房地产主管部门

　　(三)具备的条件

　　1.一级资质

　　(1)注册资本为人民币500万元以上。

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　①多层住宅200万平方米; ②高层住宅100万平方米; ③独立式住宅(别墅)15万平方米;

　　④办公楼、工业厂房及其他物业50万平方米。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

　　【题例】

　　一级资质物业服务企业注册资本应为人民币()万元以上。(C·2006/1)

　　A.50 B.300 C.500 D.1000

　　2.二级资质

　　(1)注册资本为人民币300万元以上。

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

　　(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

　　①多层住宅100万平方米; ②高层住宅50万平方米; ③独立式住宅(别墅)8万平方米;

　　④办公楼、工业厂房及其他物业20万平方米。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

　　3.三级资质

　　(1)注册资本为人民币50万元以上。

　　(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

　　(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。 (4)有委托的物业管理项目。

　　(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

　　【题例】

　　某物业服务企业仅管理高层住宅类型的物业，管理总面积达120万平方米，从管理类型和面积上看，该公司符合申报()资质条件。(C·2006/3)

　　A.一级 B.二级 C.三级 D.三级暂定 