考点六 物业服务企业的组织形式与机构设置

　　(一)组织形式的特点 1.直线制

　　企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。

　　这种组织形式适用于业务量较小的小型物业服务企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

　　2.直线职能制

　　各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。

　　这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。

　　3.事业部制

　　一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开;二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。

　　这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业服务企业借鉴采用。

　　4.矩阵制

　　在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统;参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。

　　【题例】

　　在物业服务企业的组织形式中，()是最简单的企业管理组织形式。(B)

　　A.直线职能制 B.直线制 C.事业部制 D.矩阵制

　　(二)组织机构设置的影响因素

　　1.企业战略因素

　　战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。

　　(1)组织战略要受到现实组织机构的影响;

　　(2)当组织战略发生了重大变化时，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。

　　2.外部环境因素

　　外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。

　　在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。

　　3.技术因素

　　技术因素主要指包括设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。

　　(1)组织活动需要利用技术来进行;

　　(2)技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。

　　4.组织规模及所处阶段

　　组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化;组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。

　　(三)组织机构的设置要求

　　1.按照规模和任务设置

　　2.统一领导、分层管理

　　3.分工协作

　　4.力求精干、高效、灵活 (四)职能机构及职责

　　各职能机构职责由各企业按自身需求设定。

　　1.总经理室

　　总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。

　　2.人力资源部

　　制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。

　　3.行政管理部

　　编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。

　　4.财务部

　　坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度;编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作;督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支;定期向总经理室汇报财务收支情况。

　　5.品质管理部

　　企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。

　　6.市场拓展部

　　物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。

　　7.经营管理部

　　制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。

　　8.工程管理部

　　工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审，各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。

　　9.安全管理部

　　各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等;具体负责公司安全管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项目的执行情况;完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作;协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。

　　10.环境管理部

　　负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等;具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作;负责对承包方的监督检查与考核;负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。