第二章 房地产投资及其区位选择

　　本章结构：

　　考纲要求：

　　掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资与间接投资的区别与联系。

　　熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容

　　了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求。

　　知识讲解：

　　第一节 房地产投资

　　一、房地产投资的概念(掌握)

　　房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。

　　投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。具体表现为：通过进行房地产投资，投资者可以获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，还可以降低其投资组合的总体风险、抑制通货膨胀对投资者的影响。

　　二、房地产投资的形式(熟悉)

　　房地产投资分为直接投资和间接投资。

　　房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚;置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

　　房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。

　　【例题1：10年多选】下列房地产投资中，属于房地产间接投资的有( )。

　　A.房地产企业债券和股票投资

　　B.房地产置业投资

　　C.房地产开发投资

　　D.购买住房抵押支持证券

　　E.购买房地产投资信托基金

　　答案：ADE

　　(一)房地产直接投资

　　1.房地产开发投资

　　房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

　　房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

　　【例题2：10年单选】下列投资中，能够直接形成房地产市场上增量供给的是( )。

　　A.房地产企业债券和股票投资

　　B.房地产置业投资

　　C.房地产开发投资

　　D.购买房地产投资信托基金

　　答案：C

　　【例题3：11年单选】房地产开发投资通常从(　　)开始。

　　A.规划设计

　　B.购置土地

　　C.工程建设

　　D.品牌设计

　　答案：B

　　当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租(如写字楼、公寓、别墅、货仓等)或经营(如商场、酒店等)时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。