2.房地产置业投资

　　房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。

　　房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。

　　【例题4：11年单选】关于房地产置业投资的说法，正确的是(　)。

　　A.房地产置业投资属于间接投资

　　B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产

　　C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

　　D.房地产出租不属于房地产置业投资

　　答案：C

　　(二)房地产间接投资

　　1.房地产企业债券和股票投资

　　大型房地产投资企业通过发行企业债券和股票进行直接融资，以支持其开发投资计划。债券或股票的投资者成为房地产间接投资者。

　　2.投资于房地产投资信托基金

　　房地产投资信托基金(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现，使得投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。

　　投资者将资金投入REITs有很多优点：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入;第二，REITs投资的流动性较好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。

　　按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及到许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。

　　3.购买住房抵押支持证券

　　住房抵押贷款证券化是指把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者，也就成为房地产间接投资者。

　　三、房地产投资的特性(掌握)

　　房地产投资的特性包括7个方面：①位置固定性或不可移动性;②寿命周期长;③适应性;④各异性;⑤政策影响性;⑥专业管理依赖性;⑦相互影响性。

　　(一)位置固定性或不可移动性

　　位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。所谓“房地产的价值就在于其位置”，就是强调了位置对房地产投资的重要性。

　　这里的位置不仅指的是物业的具体地理位置，还包括该物业的宏观区位，即该地区未来的规划、功能、环境等，这些会直接影响到物业整体的升值潜力。

　　(二)寿命周期长

　　主要体现在两个方面：一是投资者对房地产拥有的权益比较长。二是地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性。因此，房地产投资可以是一种长期投资。

　　房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间;自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。(这里所说的寿命周期长，指的是房地产的自然寿命周期长。)

　　自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命。

　　房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策确定的，不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。

　　(三)适应性

　　适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租户需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求;公寓的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房，提供出租洗衣设备来解决这一问题。

　　对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。例如对于功能单一、设计独特的餐馆物业，其适应性就很差。

　　(四)各异性

　　各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。

　　(五)政策影响性

　　政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。房地产不可移动等特性的存在，使房地产投资者很容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。

　　(六)专业管理依赖性

　　专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。不论是房地产开发投资还是房地产置业投资都需要专业管理。

　　(七)相互影响性

　　相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。

　　政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。例如，城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值;大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资的房地产商或投机者，都获得了巨大的成功。

　　【例题5：10年单选】城市快速轨道交通的建设，导致沿线房地产价格产生明显变化，这反映出房地产投资特性中的( )。

　　A.不可移动性

　　B.地租递减性

　　C.政策影响性

　　D.相互影响性

　　答案：D

　　【例题6：11年单选】由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的(　　)。

　　A.折旧递减性

　　B.地租递增性

　　C.政策影响性

　　D.相互影响性

　　答案：D

　　四、房地产投资的利弊(熟悉)

　　1.房地产投资之利

　　(1)自然寿命周期长，适于进行长期投资

　　(2)易于满足使用者不断变化的需要

　　(3)能从公共设施的改善和投资中获取利益

　　(4)相对较高的收益水平

　　(5)能够得到税收方面的好处

　　这主要是针对置业投资来说的。置业投资的所得税是以毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净运营收益为基数以固定税率征收的。这句话中的毛租金收入应该理解成有效毛租金收入，但这句话中“净运营收益”这个词似乎不恰当，因为后面我们还会提到这个词，净运营收益应该等于毛租金收入扣除运营成本，所以此处这句话的含义应该是：置业投资的所得税是以有效毛租金收入扣除运营成本、贷款利息和建筑物折旧后的数额为基数以固定税率征收的。在扣除建筑物折旧时，税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净运营收益(也就是应纳税收入)减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。

　　(6)易于获得金融机构的支持

　　(7)能抵消通货膨胀的影响

　　房地产能抵消通货膨胀的影响，源于其具有增值保值的特性。由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。正是因为房地产投资能抵消通货膨胀的影响，使置业投资者能够容忍较低的投资回报率。

　　(8)提高投资者的资信等级

　　2.房地产投资之弊

　　(1)流动性差。

　　房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。

　　(2)投资数额巨大。

　　(3)投资回收期较长。

　　(4)需要专门的知识和经验。

　　【例题7：10年单选】关于房地产投资利弊的说法，错误的是( )。

　　A.房地产投资具有相对较高的收益水平

　　B.房地产投资回收期较长

　　C.房地产投资不需要专门的知识和经验

　　D.房地产投资数额巨大

　　答案：C

　　【例题8：11年单选】关于房地产投资利弊的说法，错误的是(　　)。

　　A.房地产投资需要专门的经验

　　B.房地产投资流动性差

　　C.房地产投资较难抵御通货膨胀

　　D.房地产投资能够提高投资者的资信等级

　　答案：C