七、最高额抵押

　　为了加快商品的流转速度、提高交易效率，最高额抵押制度应运而生。

　　最高额抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人有权在最高债权限额内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是我国《物权法》和《担保法》均做出了规定的一种担保方式，它主要是针对债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同所设的一种担保。

　　根据法律的规定，最高额抵押的法律特征主要表现在以下几个方面：

　　1.最高额抵押所担保的对象是将来发生的债权

　　最高额抵押是为了省去重复订立担保合同的麻烦，而在被担保的债权发生之前即为其订立的一种担保制度。订立最高额抵押之前，抵押人和抵押权人之间的债权债务关系可能有的还没有发生，但是根据以往的交易习惯或双方的约定，这种债权的发生是必然的。

　　2.最高额抵押担保的对象具有不特定性

　　最高额抵押担保在设立时，只有一个大致的数额限制，并未对具体担保哪几笔债权债务关系做出规定，有的被担保债权在当时甚至尚未发生，所以最高额抵押担保的对象具有不特定性。

　　3.最高额抵押所担保的债权依赖于确定的基础法律关系

　　基于最高额抵押担保的特殊性质，必须有确定的法律关系作为其存在的基础方可订立这种特殊的担保合同。比如，双方当事人之间有长期的供销关系协议。

　　4.最高额抵押必须在抵押合同中明确约定，法律要求办理登记的还应当办理登记手续。

　　5.最高额抵押具有担保的最高限额

　　最高额抵押担保仅对其规定的最高限额内的债权债务关系作担保，超出此范围以外的债权债务关系当事人必须另行订立担保合同。

　　6.最高额抵押是对一定期限内连续发生的债作担保

　　由于最高额抵押所担保的债是在一定期限内连续发生的，这可使最高额担保制度具有一定的稳定性和可操作性，由于最高额抵押担保是针对未来不特定的债所做的担保，如果这些债没有连续性也没有期限限制，就会使最高额抵押成为一种极不稳定的担保物权，抵押人在抵押物上的物权长时间受到限制，这有悖于建立担保物权制度的基本出发点。

　　例题：某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来三年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有( )。(2007年房地产估价师考试试题)

　　A.该抵押属一般房地产抵押 B.该抵押是最高额抵押

　　C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元

　　D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元

　　E.该抵押可以不经登记即产生合同效力

　　答案：BD

　　解析：《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。