四、土地登记代理机构年度审查

　　土地登记代理机构管理部门应对代理机构实施年度审查制度，年审主要审查机构的机构设置、人员资格、经营行为 及业务状态。

　　(一)土地登记代理机构在年度审查中应提交的证件

　　(1)《营业执照》副本。

　　(2)《土地登记代理人职业资格证书》。

　　(3)《土地登记代理机构人员构成表》。

　　(4)《土地登记代理机构经营情况表》。

　　(5)《土地登记代理业务情况表》。

　　(6)其他材料。

　　(二)凡有下列情况之一的土地登记代理机构，视为年度审查不合格

　　(1)未按时办理资质有关登记事项变更登记的。

　　(2)《土地登记代理人职业资格证书》持证人员数量不足的。

　　(3)有严重违法经营行为的。

　　(4)逾期未办理年审的。

　　对于有土地登记代理纠纷投诉现象，但尚未解决的，可以暂缓年审。待处理完投诉后，方可准予年审。 年审不合格的土地登记代理机构责令其停止土地登记代理业务。 每年度的土地登记代理机构年审工作结束后，土地登记代理管理部门将发布公告，向社会公布年审结果。

　　题目：土地登记代理人和代理机构违规执业的法律责任不包括( )。

　　A.民事责任 B.社会责任 C.行政责任 D.刑事责任

　　答案：(B)

　　五、土地登记代理人与土地登记代理机构之间的关系

　　土地登记代理机构是土地登记代理人执业活动的场所，是土地登记代理人执业活动的组织机构，两者间存在如下关 系：

　　(一)土地登记代理人与土地登记代理机构之间的执业关系

　　一方面，土地登记代理人从事代理活动必须以土地登记代理机构的名义进行，不能以个人的名义进行;土地登记代 理人承接土地登记代理业务由土地登记代理机构统一承接，由土地登记代理机构与委托人签订代理合同，再由土地登 记代理机构指定具体的土地登记代理人承办业务;另一方面，土地登记代理机构必须是由土地登记代理人组成的。根 据一般规定，不论是设立土地登记代理公司、土地登记代理合伙企业、土地登记代理个人独资企业，还是设立土地登 记代理机构的分支机构，都必须有规定数量的持有《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》的人员。由此可 见，没有土地登记代理人的加入，土地登记代理机构也是无法成立的。

　　(二)土地登记代理机构与土地登记代理入之间的法律关系

　　由于土地登记代理业务是由土地登记代理机构统一承接的，土地登记代理合同是在委托人与土地登记代理机构之间 签订的，因此，一方面土地登记代理人在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由土地登记代理机构统一 承担责任，土地登记代理机构向委托人进行赔偿后，可以对承办该业务的土地登记代理人进行追偿;另一方面，由于 委托人的故意或过失给土地登记代理机构或土地登记代理人造成损失的，应由土地登记代理机构向委托人提出赔偿请 求，委托人向土地登记代理机构进行赔偿后，再由土地登记代理机构向土地登记代理人的损失进行补偿。 由土地登记代理机构统一承接业务并承担法律责任有利于保护委托人、土地登记代理人和土地登记代理机构三方的 合法权益，也有利于促使机构加强对其下执业土地登记代理人的监督和管理。

　　(三)土地登记代理机构与土地登记代理人之间的经济关系

　　由于土地登记代理业务是由土地登记代理机构统一承接的，土地登记代理合同是在委托人与土地登记代理机构之间 签订的。 目此，由于土地登记代理机构统一向委托人收取佣金，并由土地登记代理机构出具发票。土地登记代理机构收 取佣金后应按约定给予具体承接代理业务的土地登记代理人报酬，报酬的形式可以由机构与土地登记代理人协商确定， 可以是计件的也可以按标的提成等。报酬的具体金额或比例由双方约定，但应符合当地当时提供同类服务的正常水平。