【案例三】

　　案情：2月5日，甲与乙订立一份房屋买卖合同，约定乙购买甲的房屋一套(以下称01号房)，价格80万元。并约定，合同签订后一周内乙先付20万元，交付房屋后付30万元，办理过户登记后付30万元。

　　2月8日，丙得知甲欲将该房屋出卖，表示愿意购买。甲告其已与乙签订合同的事实，丙说愿出90万元。于是，甲与丙签订了房屋买卖合同，约定合同签订后3日内丙付清全部房款，同时办理过户登记。2月11日，丙付清了全部房款，并办理了过户登记。

　　2月12日，当乙支付第一笔房款时，甲说：房屋已卖掉，但同小区还有一套房屋(以下称02号房)，可作价100万元出卖。乙看后当即表示同意，但提出只能首付20万元，其余80万元向银行申请贷款。甲、乙在原合同文本上将房屋相关信息、价款和付款方式作了修改，其余条款未修改。

　　乙支付首付20万元后，恰逢国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款资格。故乙表示仍然要买01号房，要求甲按原合同履行。甲表示01号房无法交付，并表示第二份合同已经生效，如乙不履行将要承担违约责任。乙认为甲违约在先。3月中旬，乙诉请法院确认甲丙之间的房屋买卖合同无效，甲应履行2月5日双方签订的合同，交付01号房，并承担迟延交付的违约责任。甲则要求乙继续履行购买02号房的义务。

　　3月20日，丙聘请不具备装修资质的A公司装修01号房。装修期间，A公司装修工张某因操作失误将水管砸坏，漏水导致邻居丁的家具等物件损坏，损失约5000元。

　　5月20日，丙花3000元从商场购买B公司生产的热水器，B公司派员工李某上门安装。5月30日，李某从B公司离职，但经常到B公司派驻丙所住小区的维修处门前承揽维修业务。7月24日，丙因热水器故障到该维修处要求B公司维修，碰到李某。丙对李某说：热水器是你装的，出了问题你得去修。维修处负责人因人手不够，便对李某说：那你就去帮忙修一下吧。李某便随丙去维修。李某维修过程中操作失误致热水器毁损。

　　问题：

　　1.01号房屋的物权归属应当如何确定?为什么?

　　2.甲、丙之间的房屋买卖合同效力如何?考察甲、丙之间合同效力时应当考虑本案中的哪些因素?

　　3.2月12日，甲、乙之间对原合同修改的行为的效力应当如何认定?为什么?

　　4.乙的诉讼请求是否应当得到支持?为什么?

　　5.针对甲要求乙履行购买02号房的义务，乙可主张什么权利?为什么?

　　6.邻居丁所遭受的损失应当由谁赔偿?为什么?

　　7.丙热水器的毁损，应由谁承担赔偿责任?为什么?

　　【法理透析】

　　本题考核房屋卖卖合同。基于法律行为的不动产物权变动、房屋多重买卖合同的效力、恶意串通、合同变更、情势变更、侵权责任。

　　1.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。甲、丙之间的房屋买卖合同有效，甲享有处分权，且已经在2月11日给丙办理了过户登记。所以，01号房屋归丙所有。

　　2.判断甲、丙之间的房屋买卖合同效力时应当主要考虑两个因素：第一个因素，甲、丙是否存在恶意串通损害乙的利益的事实，若有，乙有权主张甲、丙之间的房屋买卖合同无效。本案中，丙知道甲、乙之间已经订立房屋买卖合同的事实，并非以损害乙的权利为目的，仅为单纯的知情，尚不构成恶意串通。第二个因素，对多重买卖合同效力的认定。《合同法解释(二)》第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。所以，甲、丙之间的房屋买卖合同不因多重买卖而具有效力瑕疵。

　　3.《合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。2月12日，甲、乙之间对原合同修改的行为有效，应当认定为甲、乙变更了房屋买卖合同。

　　4.乙关于确认甲、丙之间合同无效、由甲交付01号房的诉讼请求不能得到支持。原因在于：第一，甲、丙的房屋买卖合同有效无无效事由;第二，甲、乙之间的房屋买卖合同已经被变更，乙无权请求甲继续履行交付01号房屋的义务。乙若请求甲承担违约责任，可以得到支持，因为同意变更合同的情况下仍然可以追究对方的违约责任。

　　5.针对甲要求乙履行购买02号房的义务，乙可请求法院判决变更或者解除房屋买卖合同。因国家出台房地产贷款调控政策，乙不再具备贷款资格，符合情势变更的构成要件，乙有权起诉请求法院判决变更或者解除房屋买卖合同。

　　6.邻居丁所遭受的损失应当由丙和A公司分别承担与其过错相应的责任。丙与A公司之间成立加工承揽合同，定作人丙对承揽人A公司的选任存在过错，聘请没有装修资质的A公司进屋装修，应当对丁遭受的损失承担与其过错相应的责任。

　　张某不承担责任，张某因执行工作任务致人损害，应当由用人单位A公司承担无过错的替代责任，张某不是责任主体。《侵权责任法》第三十四条第一款规定，用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。

　　7.丙热水器的毁损，应由B公司承担赔偿责任。从代理的角度分析，李某构成表见代理，由B公司承担合同上的赔偿责任。从执行职务的角度分析，李某与B公司之间成立无偿帮工关系，李某因帮工致人损害的，应由被帮工人B公司承担侵权责任。

　　【参考答案】

　　1.甲、丙基于合法有效的买卖合同于2月11日办理了过户登记手续，即完成了不动产物权的公示行为。

　　不动产物权发生变动，即由原所有权人甲变更为丙。

　　2.甲、丙之间于2月8日形成的房屋买卖合同，该合同为有效合同。

　　尽管甲已就该房与乙签订了合同，但甲丙的行为不属于违背公序良俗的行为，也不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在无效的因素。

　　丙的行为仅为单纯的知情，甲、丙之间的合同不属于恶意串通行为，因其不以损害乙的权利为目的。

　　3.2月12日，甲、乙之间修改合同的行为，该行为有效，其性质属于双方变更合同。

　　双方受变更后的合同的约束。

　　4.乙与甲通过协商变更了合同，且甲、丙之间的合同有效且已经办理了物权变动的手续，故乙关于确认甲、丙之间合同无效、由甲交付01号房的请求不能得到支持。

　　但是，乙可以请求甲承担违约责任，乙同意变更合同不等于放弃追索甲在01号房屋买卖合同项下的违约责任。

　　5.乙可请求解除合同，甲应将收受的购房款本金及其利息返还给乙。因政策限购属于当事人无法预见的情形，且合同出现了履行不能的情形，乙有权解除合同，且无须承担责任。

　　6.应当由丙和A公司承担。

　　张某是受雇人，其执行职务的行为，由A公司承担侵权赔偿责任。

　　丙聘请没有装修资质的A公司进屋装修，具有过错，也应对丁的损失承担赔偿责任。

　　7.B公司承担。

　　李某维修行为，构成表见代理，其行为后果由B公司承担(合同上的赔偿责任)。或者李某虽然离职，但经维修处负责人指派，仍为执行工作任务，应由B公司承担(侵权责任)。

2017年国家司法考试试题及参考答案

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