三、综合题

　　1、某宗房地产的收益期为38年，预测其未来5 年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6 年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右。该类房地产资本化率为10%。

　　<1> 、请计算该房地产的收益价值。

　　四、综合题

　　1、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2 的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m2。现市场上相似的写字楼月租金为100元/m2。假设折现率为10%。

　　<1> 、请计算目前承租人权益的价值

　　五、综合题

　　1、某评估项目背景如下，为评估某写字楼2011年5月1 日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币6.5706元，2011年5 月1日为1美元对人民币6.4990元;该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降0.5 %。交易日期、交易情况、房地产状况的修正和调整，见表2。并采用简单算术平均求取最终比准价格。

　　表2　可比实例交易日期、交易情况、房地产状况表

　　<1> 、请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。

　　六、综合题

　　1、某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让;可转让土地面积的比率为60%;附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2;建设期为3年;将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2.5亿元/ km2;贷款年利率为8%;土地开发的年平均投资利润率为10%;当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。

　　<1> 、请采用剩余法中的静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。