建设工程物权制度

　　【例题·单选】关于物权特征的说法，正确的是()。【真题2014】

　　A.物权是一种支配权，需要义务人的行为配合

　　B.物权是一种财产权，直接体现为财产利益的权利

　　C.物权是一种相对权，用以对抗特定的相对人

　　D.物权是不具有排他性的权利，同一物上可以存在几个物权

　　【答案】B

　　【解析】物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权具有以下特征：(1)物权是支配权。物权是权利人直接支配的权利，即物权人可以依自己的意志就标的物直接行使权利，无须他人的意思或义务人的行为介入。(2)物权是绝对权。物权的权利人可以对抗一切不特定的人。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，且义务内容是不作为，即只要不侵犯物权人行使权利就履行义务。(3)物权是财产权。物权是一种具有物质内容的、直接体现为财产利益的权利。财产利益包括对物的利用、物的归属和就物的价值设立的担保。(4)物权具有排他性。物权人有权排除他人对于他行使物权的干涉。而且同一物上不许有内容不相容的物权并存，即“一物一权”

　　【例题·单选】下列物权种类中，属于担保物权的是()。【真题2017】

　　A.抵押权

　　B.使用权

　　C.收益权

　　D.地役权

　　【答案】A

　　【解析】BC选项属于所有权，D选项属于用益物权。

　　【例题·单选】下列物权中，不属于用益物权的是()。

　　A.土地所有权

　　B.土地承包经营权

　　C.建设用地使用权

　　D.地役权

　　E.宅基地归农民个人所有

　　【答案】BC

　　【解析】A错误，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。 B

　　正确，E错误，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。C正确，城市市区的土地属于国家所有。

　　D错误，错在“均”字，因为法律规定属于国家所有的除外。

　　【答案】A

　　【例题·多选】关于建设用地使用权的说法，正确的有()。【真题2018】

　　A.建设用地使用权自合同生效时设立

　　B.建设用地使用权可以在土地的地表.地上或者地下分别设立

　　C.建设用地使用权人将建设用地使用权转让，可以采用口头约定的形式

　　D.建设用地使用权可以与附着于土地上的建筑物.构筑物及其附属设施分别处分

　　E.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

　　【解析】用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

　　【例题·单选】国有建设用地使用者依法对土地享有的权利不包括()。

　　A.占有权

　　B.使用权

　　C.收益权

　　D.处分权

　　【答案】D

　　【解析】土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。因此国有土地使用者不享有土地所有权。

　　【例题·多选】关于土地权属的说法，正确的有()。【真题2016】

　　A.城市郊区的土地归国家所有

　　B.自留地归集体所有

　　C.城市市区土地归国家所有

　　D.农村土地均归集体所有

　　【答案】BE

　　【解析】A错误，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。设立建设用地使用权的，应当

　　向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。

　　B正确，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。

　　C错误，D错误，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定：(1)当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。(2)应当向登记机构申请变更登记。(3)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。E正确，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　【例题·单选】某公司取得了一宗地块的建设用地使用权进行商品住宅开发，就该事件，判断错误的是()。

　　A.该地块的土地所有权一定归国家所有，不可能是农民集体所有

　　B.该公司取得建设用地使用权的方式一定是出让，不可能是划拨

　　C.该公司缺乏资金，将该地块的建设用地使用权抵押贷款，则附着于该地块的建筑物.构筑物.附属设施一定一并抵押

　　D.该公司在3年后无力开发，将项目转让给另一公司，则双方约定的建设用地使用年限最高为70年

　　【答案】D

　　【解析】选项D错误，双方可以约定建设用地使用期限，但不得超过剩余期限(70-3=67年)。

　　【例题·单选】甲、乙两单位相邻，甲需经过乙的厂区道路出入，甲乙之间约定甲向乙支付一定的费用。该约定中甲享有的权力是()。【真题2018】

　　A.土地承包经营权

　　B.地役权

　　C.土地使用权

　　D.土地所有权

　　【答案】B

　　【解析】地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。从性质上说，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。

　　【例题·多选】关于地役权,下列表述正确的是( )。【真题2017】

　　A.当事人应当采用书面形式订立地役权合同

　　B.地役权合同应包括解决争议的方法

　　C.地役权自地役权合同签订时设立

　　D.地役权自地役权合同生效时设立

　　E.未经登记.不得对抗善意第三人

　　【答案】ADE

　　【解析】设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同，并且地役权自地役权合同生效时设立。地役权合同一般包括下列条款：(1)当事人的姓名或者名称和住所;(2)供役地和需役地的位置;(3)利用目的和方法;(4)利用期限;(5)费用及其支付方式;(6)解决争议的方法。“一般”与“应”意境相差较大，不建议选B。

　　【例题·多选】甲从自己承包的土地上出入不便，遂于乙书面约定在乙承包的土地上开辟一条道路供甲同行，但没有进行登记。关于该约定性质和效力的说法，正确的有

　　A.该约定属于有关相邻关系的约定【真题2014】

　　B.该约定属于土地承包合同

　　C.该约定属于地役权合同

　　D.没有进行登记不影响该约定的合同效力

　　E.如果甲将其承包的土地转让给他人，受让人有权在乙承包的土地上通行

　　【答案】CDE

　　【解析】

　　A、B错误，C正确，地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。D正确，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。E正确，在地役权合同中，甲是需役地，乙是供役地。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅 基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。