一、单项选择题

　　1 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查区位的相关内容。在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中B项所述区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定，因此是错的。

　　2 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房地产价格与房地产需求之间的关系。房地产价格与房地产需求关系密切。

　　3 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查古典地租理论。地租=市场价格-生产成本-平均利润。

　　4 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查地租的相关含义。地租是土地供给者凭借土地所有权向土地需求者让渡土地使用权时索取的超额利润。

　　5 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查多核心理论。一个主要的商业区为城市的核心，其余为次核心。

　　6 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题主要考查集聚因素。集聚因素包括生产或技术集聚和社会集聚，韦伯认为生产集聚是一般集聚因素，社会集聚是特殊集聚因素。

　　7 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查房地产征收的相关内容。房地产是国家强制取得单位、个人财产，不需要征得被征收人同意。

　　8 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查集体土地征收的概念。集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。

　　9 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查建设用地使用权划拨的程序。国有建设用地使用权划拨的程序。

　　(1)申请：建设用地单位持经批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件和城市规划管理机关核发的建设用地规划许可证，按照审批权限向土地管理部门申请建设用地。

　　(2)审批：根据用地申请书有关文件，依照法定批准权限经城市政府审核、批准，核发建设用地批准证书。

　　(3)拨地：经城市政府批准，核发建设用地批准证书后，由土地管理部门根据建设进度一次或者分期划拨建设用地。

　　(4)发证：建设项目竣工后，由城市规划管理和土地管理部门核查实际用地后，由土地管理部门核发国有土地使用证。

　　10 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查房屋拆迁的相关内容。拆除代管房屋，代管人是房屋拆迁主管部门的，补偿、安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

　　11 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查土地使用权的相关内容。我国土地市场中转移的是土地使用权。

　　12 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查国有建设用地使用权出让的最高年限。工业用地使用期限最高为50年，甲已开发5年，则乙获得土地使用权最长期限=50-5=45。

　　13 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查土地使用权转让的概念。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，受土地所有者的监控。

　　14 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查土地使用权出让、转让的相关内容。城市规划区内的集体所有制土地需经征为国有土地后方可出让，所以C选项错误。

　　15 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查建设用地使用权出租的相关内容。建设用地使用权出租的期限不可超过出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用年限，所以A选项错误;建设用地使用权出租的用途双方可以协商，必须再经主管部门审批，所以B选项错误;出租人有权监督承租人是否合理使用土地，所以C选项错误。

　　16 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查设立建设用地使用权抵押权应注意的问题。土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之一并抵押。

　　17 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查房地产市场调研的相关内容。房地产市场调研是一个动态过程，虽然有科学的、程序化的步骤，但任何环节都需要创意的帮助。

　　18 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查房地产市场调研的内容。房地产市场环境调研包括：政治法律环境调研、经济环境调研、社会文化环境调研、社区环境调研。根据题意分析，可以确定是政治法律环境调研。

　　19 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查房地产市场调研的原则。房地产市场调研应遵循客观性和科学性原则。

　　20 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查销售现场概念。销售现场是接触业务的第一线，客户反应资料是最直接最真实的资料。

　　21 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查试验法概念。试验法是调研人员通过改变调研对象面对的某些因素，来观察这些因素变化以后对其他待考察的变量会产生什么样的影响。深度访谈法也称为个人访谈法，其主要特点是深入挖掘单个被访者的态度、感受和动机。投射法来源于临床心理学，目的是分析隐藏在被访者直接反应后的真实的心理反应，以此来判断被访者的真实的态度、感受和动机。观察法是不通过向被调研者进行提问，而将人们与调研主题相关的活动记录下来的一种方法。

　　22 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查中期预测的概念。中期预测是指企业对1一5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测，是企业制订发展规划的依据。短期预测是指房地产企业安排年度内市场营销计划的预测。宏观市场预测是对整个市场的预测分析，涉及的范围大，牵涉面广。微观市场预测是指房地产企业营销活动范围内进行的市场预测，如对房地产企业项目的市场份额、价格变化等的预测。

　　23 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。F=A(F/A,4%,5)(F/P,4%,1)=27.08×1.04=28.16，正确答案选C。

　　24 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查投资利润率的记计算方法。投资利润率=年利润总额/项目总投资×100%=150/600×100%=25%。

　　25 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查财务净现值的评价准则。当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。

　　25 【试题解析】 本题考查盈亏平衡点的计算。。

　　26 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查风险识别。风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，另一个是分析风险。

　　27 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查承担风险的概念。承担风险和自保风险都属于风险自留。承担风险是指当损失发生时，直接将损失摊入成本。

　　28 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查动态风险规避的问题。静态风险可以通过保险的方式加以避免，动态风险则需要经营者自己通过自身努力解决。

　　29 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查净现值率法的适用情况。在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。

　　30 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查住宅建筑工业化建筑体系的结构形式。其大致可分为三大类，具体见下表：

　　31 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查公开招标中的资格审查的相关内容。资格审查分为资格预审和资格后审。工程中一般以资格预审为主。

　　32 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查房地产开发项目单价合同的相关内容。单价合同是整个合同期间执行同一合同单价，而工程量按照实际完成数量进行计算的合同，工程量清单计价模式即是单价合同的基础。

　　33 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查现代房地产市场营销的管理部门。现代房地产市场营销是整个企业的职责和业务。

　　34 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房地产市场营销的出发点。房地产市场营销应当以客户对房地产产品和服务的需求为出发点。

　　35 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查产品营销的相关内容。房地产产品策划一般包括产品调研、产品定位、产品规划设计、产品质量设计、产品营销和产品服务六方面内容。其中产品营销是指针对产品的目标客户，进行产品的包装和推广设计。

　　36 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查SWOT分析法。SWOT分析法分为四个因素：内部优势因素、内部劣势因素和外部市场环境中的机会因素与威胁因素。

　　37 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查房地产营销中的成本加成定价法的相关计算。商品房单位价格=[商品房单位成本×(1+成本加成率)÷(1-销售税费率)]=(1000÷2.5+900)×(1+40%)÷(1-10%)=2022.2。

　　38 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查需求导向定价法的理论基础。需求导向定价法是以客户的需求强度及其对价格的承受能力作为定价依据，是体现市场营销观念的一种定价方法。这种方法的理论基础是效用理论。

　　39 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查房地产人员推销的相关内容。人员促销能及时了解客户对房地产开发企业开发的商品房的反馈信息，从而有助于及时改进商品房及企业经营管理。

　　40 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查建筑物的最低平均售价。p(×4000-4000×(900+50)y4000×900=10%，X=1040。

　　41 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查经济折旧的含义。物质折旧、功能折旧、有形损耗都没有发生。该幢住宅的这种价值损失属于经济折旧。

　　42 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题有效毛收入的含义。有效毛收入是从潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。

　　43 【正确答案】 B

　　【试题解析】 考查对安置补偿标准的掌握。

　　44 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查召开业主大会会议的相关内容。业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

　　45 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查物业管理招标中常用的评标方法。物业管理招标常用的评标方法包括综合评议法和百分制量化的评分方法。

　　46 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查物业服务合同的主要内容。物业服务合同的主要内容：物业管理事项、物业服务质量、物业服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任。

　　47 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查物业服务收费原则。物业服务收费原则：合理原则、公平原则、费用与服务水平相适应。

　　48 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查房屋所有权转让后住宅专项维修资金所有权的归属。商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归该房屋买受人。

　　49 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查金融机构发放贷款的相关内容。金融机构发放贷款通常不仅要求以房地产作抵押，而且要求对抵押房地产进行保险，其目的是降低房地产贷款风险。

　　50 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题抵押人的含义。房地产抵押贷款关系中，提供抵押品的一方，称为抵押人。

　　51 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查调整利率后，利息的计算方法：。

　　52 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查商品住宅维修资金交存的相关内容。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

　　53 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构。

　　54 【正确答案】 A

　　【试题解析】 考查对房屋征收的掌握。市、县级人民政府房屋征收的主体，房屋征收主管部门是房屋征收的实施单位，建设单位不得参与房屋征收的工作。

　　55 【正确答案】 A

　　【试题解析】 考查对征收程序和土地依法征收的理解。

　　56 【正确答案】 C

　　【试题解析】 考查房地产投资风险识别的特点。房地产投资风险识别具有系统性、连续性和制度性三个特点。

　　57 【正确答案】 C

　　【试题解析】 考查“临时管理规约”的概念和制定。临时管理规约一般由物业建设单位在物业销售之前预先制定。

　　58 【正确答案】 C

　　【试题解析】 考查住宅专项维修资金的使用原则。原则就是方便快捷、公开透明、受益人和负担人一致。

　　59 【正确答案】 A

　　【试题解析】 考查住宅专项维修资金的禁止。《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　①依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

　　②依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、保养费用;

　　③应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共有设施设备所需的修复费用;

　　④根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共有部位、共有设施设备的维修和养护费用。

　　二、多项选择题

　　60 【正确答案】 A,B,E

　　【试题解析】 本题考查中心商务区土地利用模式的相关内容。1954年墨菲和万斯提出了界定CBD的两个重要指标：中心商务高度指标和中心商务强度指标。赫伯特和卡特进一步提出中心商务建筑面积指数比率，这三个指标为界定(2BD的重要指标。

　　61 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 本题考查地租地价的相互关系。地租是地价的基础，所以D选项错误。

　　62 【正确答案】 B,D

　　【试题解析】 本题考查设有抵押权房屋的拆迁补偿。设有抵押权的房屋被拆迁时，应当按以下程序进行补偿和安置：要认定抵押的有效性。未进行抵押登记的，视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置;能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必须经抵押权人认可;不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿，不足清偿的，抵押权人按照相关法律规定向抵押人进行追偿。

　　63 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 本题考查土地权利。土地权利包括土地的所有权、买卖权、租赁权和抵押权等。

　　64 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 本题考查农村宅基地使用权的取得。集体经济组织成员申请农村宅基地使用权应当符合下列条件之一：

　　①居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的。

　　②因结婚等原因，确需建新房分户的。

　　③原住宅影响村镇规划需要搬迁的。

　　④经县级以上人民政府批准回原籍落户后，农村却无住房的：包括批准回乡定居的职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口。

　　⑤县级以上人民政府规定的其他条件。

　　65 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 本题考查基本资料的形式。基本资料形式可分为一手资料、二手资料。

　　66 【正确答案】 A,B,C,E

　　【试题解析】 本题考查房地产市场调研报告摘要的内容。主要包括四个方面的内容：

　　①明确指出本次调研的目标，即说明此次调研的原因。

　　②简要指出调研的时间、地点、对象、范围以及主要项目。

　　③简要介绍调研实施的方法、手段以及对调研结果的影响。

　　67 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 本题考查投资回收期法的主要缺点。投资回收期法的主要缺点有

　　(1)没有考虑资金的时间价值，体现在将不同年份的现金流量直接相加。

　　(2)不考虑投资回收期以外各年净现金流量，不利于对投资项目进行整体评估。

　　(3)投资回收期的确定主要依赖决策者对风险的态度。

　　68 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 本题考查房地产投资的不可抗力风险。投资判断错误和温和的通货膨胀都不属于不可抗力风险。

　　69 【正确答案】 A,C,D,E

　　【试题解析】 本题考查房地产投资风险的相关内容。房地产风险是可以识别的，所以B选项错误。

　　70 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 本题考查投资项目可行性研究报告的作用。房地产投资项目可行性研究的作用：申请项目核准的依据;项目投资决策的依据;筹集建设资金的依据;房地产开发企业与有关部门签订协议、合同的依据;下阶段规划设计工作的依据;项目考核和后评价的依据。

　　71 【正确答案】 A,B,C,D

　　【试题解析】 考查房地产市场调研的作用。房地产市场调研无法解决解决老百姓购房难的问题。

　　72 【正确答案】 C,D

　　【试题解析】 本题考查房地产开发项目质量可靠性的具体体现。房地产项目的质量通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。其中可靠性包括三个方面，安全性、可维修性和有效性(指满足使用寿命要求与满足抗腐蚀性要求)。

　　73 【正确答案】 B,D,E

　　【试题解析】 本题考查房地产销售渠道的选择原则。房地产销售渠道的选择原则有：经济性、可控性、适应性。

　　74 【正确答案】 A,C,E

　　【试题解析】 本题考查市场法估价的过程。运用市场法估计一般可分为四步：搜集交易实例;选取可比实例;对可比实例的成交价格进行适当调整，其中又包括建立价格可比基础，交易情况修正，交易日期调整和房地产状况调整;最后求取比准价格。

　　75 【正确答案】 B,C,D,E

　　【试题解析】 本题考查物业管理招标文件的内容。在招标文件中，不需要说明招标人的财务状况，所以不选A。

　　76 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 本题考查住宅专项维修资金的使用原则。住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　77 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 本题考查可变利率抵押贷款利率的组成。可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加利率两部分组成。

　　78 【正确答案】 A,B,D,E

　　【试题解析】 本题考查房地产保险的作用。地产业的发展起到积极的保障作用。这种作用主要体现在下列方面：

　　(1)抵御意外不幸，实现经济补偿。

　　(2)促进房地产业和保险业的发展。

　　(3)增强投保人的信用，促进资金融通。

　　(4)为抵押二级市场的发展提供坚实的基础。

　　(5)有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。

　　79 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 本题考查印花税的基本特点。选项B印花税没有规定用途。选项E印花税的税负数量小。

　　三、案例分析

　　80 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 本题考查房地产投资风险测度指标。房地产投资风险测度指标有期望值、标准差、变异系数和方差。

　　81 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查项目预期年收益的计算。该项目来年预期收益值为：E=8×40%+5×40%-1×20%=5(亿元)。

　　82 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查项目年净收益的标准差。该项目下一年净收益的标准差为：

　　83 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查项目变异系数的计算。变异系数又称投资风险度，等于标准差与期望值之比。则该项目的变异系数为：

　　84 【正确答案】 A,B,D

　　【试题解析】 本题考查不确定分析方法。对于项目进行不确定性分析的方法主要有风险分析、盈亏平衡分析和敏感性分析。

　　85 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查确定销售队伍规模的方法。房地产开发企业拟采用企业自行销售的策略。确定销售队伍规模经常采用的是工作量法。

　　86 【正确答案】 B,C,D

　　【试题解析】 本题考查房地产企业促销的方法。房地产促销分为人员推销和非人员推销两大类，非人员推销中又包括广告、活动推广和公共关系三种类型。因此除了广告宣传外，还可用人员推销、活动推广和公共关系三种方式。

　　87 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 本题考查价格策略运用的关键。该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略，这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价幅度三个因素。

　　88 【正确答案】 B,C

　　【试题解析】 本题考查房地产低价的影响因素。确定均价后，再根据每套房的情况，比如楼层、朝向等确定调整差价系数。

　　89 【正确答案】 D

　　【试题解析】 本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。房屋总价=100×5000÷10000=50(万元)7成按揭贷款，贷款额为50×70%=35(万元)还款期为10×12=120(期)

　　90 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查市场法交易情况修正中的税费的非正常负担。买卖中涉及的税费均由甲方负担，所以题中价格是乙方(卖方)实得。正常价格=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的交易税费。设正常价格为X，X=160+6%X，X=170.21。

　　91 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查容积率的计算。容积率=建筑面积/土地面积=300÷200=1.5。

　　92 【正确答案】 C

　　【试题解析】 本题考查房地产抵押合同的生效日期。抵押必须经登记后才生效。

　　93 【正确答案】 B

　　【试题解析】 本题考查等本金还款月还款额的计算。第5个月的还款额=100÷120+100×(120-5+1)÷120×0.5%=1.3166。

　　94 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 本题考查等本金还款抵押贷款的特点。这种类型的贷款每月还款是先大后小，支付的本金是不变的，但每月偿还的利息越来越少。先多后少的趋势不符合居民收入水平增长的实际情况。

　　95 【正确答案】 C,D

　　【试题解析】 本题考查业主大会选聘物业管理企业的相关内容。业主大会的表决原则有两种，一种是1/2制，一种是2/3制，注意具体表述有了变化。选聘和解聘适用于1/2制，但是当达到了2/3以上时，当然也是可以通过的。D答案容易漏选。

　　96 【正确答案】 A,B

　　【试题解析】 本题考查业主委员会的相关内容。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，所以C选项错误。业主委员会是全体业主通过业主大会会议选举产生，所以D选项错误。

　　97 【正确答案】 A

　　【试题解析】 本题考查物业服务一级资质的相关内容。B一级资质要求专职管理和技术人员不少于30人，中级以上职称人员不少于20人。C物业管理的一级资质必须由国务院建设主管部门审批和管理，不是由省级部门审批。D资质与物业服务公司的所有制关系之间没有必然的关系。

　　98 【正确答案】 A,C,D

　　【试题解析】 本题考查物业服务收费的原则。物业服务收费的原则有三，分别是合理原则、公开原则、费用与服务水平相适应原则。

　　99 【正确答案】 A,B,C

　　【试题解析】 本题考查物业服务成本的构成。本题可采用排除法。D是用于共用部位大修中修、更新改造的费用，是一笔独立的资金，不包含在物业服务费中。