二、 不定项选择题(每题2分)

　　第 81 题 (一)(2008年)某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年.根据土地使用权出让台同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅.经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元/㎡.项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售.在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。

　　该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好()。

　　A.计价单位

　　B.起步价

　　C.调价幅度

　　D.调价频率

　　正确答案：B,C,D,

　　第 82 题

　　(三)(2009年)某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30%，其余房款用银行提供的贷款期为20年、年贷款利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付.该家庭为首次购买商品住房。

　　若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为()。

　　A.国家

　　B.政府

　　C.企业

　　D.个人

　　正确答案：D,

　　第 83 题

　　(三)某房地产开发公司承接了某住宅开发项目，征地5600平方米.经市场调查该地区住宅平均售价可达3000元/平方米，该公司计划获利220万元.已知开发项目的主要开发费用为：征地补偿费为270万元;前期工程费为40.52万元;基础设施费为280.54万元;建安工程费为650元/平方米;配套设施费为112.60万元，经营管理费为58.12万元;销售费用为170元/平方米.假设在本项目中，除了建安工程费和销售费用外，其余都作为固定成本.根据题意，回答下列问题：

　　该项目的可变成本为()元/平方米。

　　A.820

　　B.1015.24

　　C.1125.78

　　D.1295.78

　　正确答案：A,

　　第 84 题

　　(四)某房地产商为了能够在房地产市场中得到最大份额，赚取最大利润，对市场进行了调研分析。

　　在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力，需要了解物业周边的交通流量，或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时，才使用的调研方法是()。

　　A.观察法

　　B.试验法

　　C.询问法

　　D.投射法

　　正确答案：A,

　　第 86 题

　　(二)在房地产投资项目经济评价中，某房地产投资项目的总投资为10000万元，其中投资者投入的权益资本为5000元，经营期内平均利润总额为800万元，年平均税后利润为960万元。

　　该投资项目的资本金利润率为()。

　　A.32%

　　B.16%

　　C.8%

　　D.24%

　　正确答案：B,

　　第 88 题

　　(一)某房地产开发商在决定开发区位、土地利用方式和规划设计方向时遇到了较大的难度，因为牵涉的金额巨大，需要依据正确、有效的资料来作出决定，所以该房地产开发商决定对市场进行调研。

　　若要使投资决策更加科学、理性，则可选下列()。

　　A.询问法

　　B.预测法

　　C.观察法

　　D.试验法

　　正确答案：A,C,D,

　　第 89 题

　　(三)(2010年)某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权.该地块面积为20000㎡，规划容积率为0.5，绿地率不低于35%.预期投资利润率为35%，销售税费为销售收入的6%.

　　产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积20000元/㎡，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元/㎡，可销售比率为95%.

　　促进工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息;开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠与车库.

　　项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知。

　　该项目的楼面地价为()元/㎡。

　　A.1000

　　B.2000

　　C.4000

　　D.4211

　　正确答案：C,

　　第 91 题

　　(三)张某购买一套商品住宅，成交价格为100万元，首期付款为房价的30%，余款向银行申请抵押贷款.该贷款的贷款期限为20年，贷款年利率为8%，采用按月等额还款方式偿还。

　　下列划拨土地中，国家不能无偿收回的是()。

　　A.土地使用者迁移而停止使用的土地

　　B.土地使用者破产而停止使用的土地

　　C.未经原批准机关同意，连续1年未使用的土地

　　D.核准报废的矿场土地

　　正确答案：C,

　　第 92 题

　　(三)某商品住宅开发项目的楼面地价为500元/㎡，建筑安装工程费为2500元/㎡，各项规费为300元/㎡.该项目营销方案部分内容如下：(1)前言.(2)市场分析.(3)销售目标和进度计划.(4)销售价格确定：以市场价格为主.(5)销售渠道：委托甲、乙、丙三家房地产经纪机构销售，并分别与其签订委托合同;销售权在三家房地产经纪机构之间不作区分.(6)促销安排：开盘前在当地晚报刊登项目开盘信息;开盘当天举行开盘仪式，邀请有关部门及参建单位负责人参加;对开盘当天前十名购房者给予100元/㎡的价格优惠。

　　若该项目预期成本利润率为25%，销售税费率为12%，则按照成本加成定价法确定的价格应为()元/㎡。

　　A.3977

　　B.4261

　　C.4620

　　D.4688

　　正确答案：D,

　　第 93 题

　　(四)2008年年底，某住宅小区业主委员会代表全体业主与甲物业服务企业签订了物业服务合同，约定物业服务费计费方式采用酬金制.2009年物业服务支出暂定为280万元，酬金按固定数额提取，每年20万元.2009年甲物业服务企业在该小区预收物业服务资金共计300万元，2010年1月经审计，2009年实际物业服务支出为250万元，节余30万元。

　　该住宅小区采用的物业服务酬金制计费方式的财务特征为()。

　　A.该住宅小区业主支付固定的物业服务费

　　B.甲物业服务企业固定成本的比例较低

　　C.甲物业服务企业人工成本占总成本的比例较高

　　D.该住宅小区管理处是独立的会计主体

　　正确答案：C,D,

　　第 94 题

　　(一)(2008年)某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。

　　物业管理招标投标的原则有()。

　　A.公开、公平、公正

　　B.等价有偿

　　C.诚实信用

　　D.保护弱者

　　正确答案：A,C,

　　第 95 题

　　(一)李某购买一套住宅，总价143万元，工商银行为其提供7成15年按揭，年利率5%，按月等额偿还.请回答下列问题：

　　李某的还款总额为()万元。

　　A.142

　　B.123.67

　　C.138.26

　　D.151.36

　　正确答案：A,

　　第 96 题

　　(一)(2008年)某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年.根据土地使用权出让台同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅.经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4500元/㎡.项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售.在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。

　　根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用()。

　　A.代理费用估算法

　　B.收入比例法

　　C.工作量法

　　D.竞争对比法

　　正确答案：C,

　　第 97 题

　　(2010年)某房地产开发企业以4000万元竞拍到一宗别墅用地的土地使用权.该地块面积为20000㎡，规划容积率为0.5，绿地率不低于35%.预期投资利润率为35%，销售税费为销售收入的6%.

　　产品定位为高档别墅区，按规划容积率进行产品设计，预计建筑安装工程造价为建筑面积2000元/㎡，小区配套及基础设施工程和建设期间税费为建筑面积1500元/㎡，可销售比率为95%.促进工作的安排是：开盘前在当地晚报大幅面刊登项目即将开盘的消息;开盘当日在当地电视台播出开盘情况，组织足够的置业顾问对看房人进行全程陪同和产品介绍，并对当日前十名下订单的客户赠与车库.

　　项目按预定计划进行建设，在项目施工进入后期即将面市时，政府发布了关于严格限制别墅用地供应的通知.

　　该项目涉及的促销方式有()。

　　A.公共关系

　　B.人员促销

　　C.广告促销

　　D.营业推广

　　正确答案：B,C,D,

　　第 98 题

　　(二)某房屋价值100万元，房主向甲保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为84万元，同日向乙保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额为36万元.该房屋失火，财产全部损失。

　　属于财产保险基本险标的范围之内的为()。

　　A.土地

　　B.矿藏

　　C.房屋

　　D.未经收割的农作物

　　正确答案：C,

　　第 99 题

　　(三)某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地，土地总面积20000平方米，容积率为3.经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元(不含土地成本)，销售税费率为10%.在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动，确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。

　　在房地产市场调研中，房地产市场价格的调研包括()等内容。

　　A.项目所在地区同类房地产价格

　　B.房地产商品需求价格弹性

　　C.地区代理商的数量、素质

　　D.房地产市场供求状况的变化趋势

　　正确答案：A,B,D,