土地出让、转让、租赁和抵押管理

　　一、土地使用权出让管理

　　(一)土地使用权出让的涵义

　　土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

　　土地使用权的出让，是适应社会主义市场经济发展需要的一种新型土地法律制度，它有以下几项基本特征。

　　(1)土地使用权的出让是以土地所有权和使用权的分离为基础

　　(2)国有土地使用权出让由政府垄断。国家垄断经营土地使用权出让市场有两方面涵义。一是土地使用权出让的只能是国有土地，而并非是一切土地;二是土地使用权出让方只能是市县人民政府的土地管理部门，其他任何部门、单位、个人不得实施土地出让行为。

　　(3)土地使用权的出让是有年限限制的。

　　(4)土地使用权出让是有偿的。

　　(5)土地使用权的出让市场被称为“土地市场中的一级市场“。

　　判断题：土地使用权出让是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金的行为。 ( R )

　　(二)土地使用权出让的主体范围

　　土地使用权出让的主体，主要是指国有土地使用权出让人。国有土地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的，它必须具备一定的法定条件和资格。

　　(1)土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。

　　(2)中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《实施条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

　　(3)土地使用者开发、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。

　　(三)土地使用权出让的客体范围

　　(1)土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。

　　(2)地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。

　　(3)土地使用权出让的地块可以是“生地”，即待开发的土地，也可以是已完成市政设施的“熟地”即实行“三通一平”或“七通一平”的土地。

　　例题：国家实行土地使用权出让、转让制度，但不包括( ABD )。

　　A.地下资源

　　B.埋藏物

　　C.土地处分权

　　D.公用设施

　　(四)土地使用权出让的年限控制

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：

　　(1)居住用地七十年;

　　(2)工业用地五十年;

　　(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

　　(4)商业、游游、娱乐用地四十年;

　　(5)综合或者其他用地五十年。

　　出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、 附着物的所有权;使用者如需继续使用，可向政府申请续期，并按有关规定重新签订合同，支付出让金，办理登记手续;若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。

　　(五)土地使用权的出让方式

　　我国土地使用权的出让方式有三种：协议方式、招标方式和拍卖方式。

　　土地使用权的协议出让

　　土地使用权的协议出让称定向议标，是指出让方选择受让方并与其磋商用地条件及价款，通过协商的方式有偿出让土地使用权。

　　这种出让方式的特点是政府对地价等较易控制，灵活性大，土地成交价往往较低，在当前城镇土地使用制度改革的初始阶段有其存在的基础。但是以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，缺乏公开性，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较多，不利于公平竞争，也易产生以权谋私及国有资产流失。

　　它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利性项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠建设的项目用地。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。

　　例题：协议出让一般适用于以下项目用地( ABC )。

　　A.工业项目

　　B.市政公益事业

　　C.非赢利性项目

　　D.国家机关用地

　　(六)土地使用权出让合同及管理

　　1.土地使用权出让合同的概念与法律特征

　　出让土地使用权，土地所有者和使用者的权利和义务最终是通过签订土地使用权出让合同而确立的。

　　2.土地使用权出让合同的管理

　　出让合同的管理主要包括以下几个方面：

　　(1)对出让合同主体的审查和认定。

　　(2)对无效合同的认定及其处理。

　　(3)审查出让合同的合法性。

　　(4)审查合同内容的完整性。

　　(5)出让合同的变更与解除。根据有关规定，变更与解除合同的条件有下列各种情况：①出让方因社会公共利益的需要②土地使用者想改变出让合同规定的土地用途③因不可抗力或意外事件的发生，致使合同无法履行的④由于合同一方违约。

　　(6)合同纠纷的调解和仲裁。

　　(7)对出让合同进行分类、登记、汇总、立卷归档，作为土地市场管理的基础资料予以保存。