二、土地使用权转让管理

　　土地使用权转让的基本涵义土地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为。

　　(一)土地使用权转让的条件.以出让方式取得的土地使用权转让时应符合以下基本条件。

　　按照土地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

　　按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

　　为了规范土地使用权转让活动，土地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：

　　(1)通过转让取得的土地使用权，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

　　(2)土地使用权转让后，原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。

　　(3)土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让;土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

　　(4)土地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。

　　(5)原行政划拨土地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才取得转让的合法权利。通过转让方式取得土地使用权的受理人，必须与转让人签订转让合同，并共同到土管部门办理土地使用权过户登记手续，换取土地使用证。

　　(6)土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权;土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。

　　(二)土地使用权转让方式

　　土地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。

　　例题：土地使用权的转让方式包括( ACD )。

　　A.出售

　　B.抵押

　　C. 交换

　　D.赠与

　　三、土地租赁管理

　　我国土地租赁存在着两种很不相同的方式。

　　(一)国有土地租赁管理

　　1.国有土地租赁的概念

　　所谓国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。可见，土地租赁是在土地所有权不变的情况下，土地所有者将土地的使用权、经营权，在一定时期租给承租人使用并收取租金的一种经济行为。人们又习惯将国有土地租赁称作土地年租制。

　　2.推行土地租赁制应遵循的原则

　　(1)国有土地有偿、有限期使用原则;

　　(2)维护国家、集体和个人权益的原则;

　　(3)严格依法办事原则;

　　(4)收益合理分配原则;

　　(5)因地制宜、实事求是原则。

　　3.各地试行土地租赁制的实践

　　(1)年租制的形式。从目前来看，各地试行年租制的范围主要有三种：一种是政府直接向用地者出租土地，可暂称为一级市场的土地出租。一种是对部分行业使用的划拨土地征收年租金。还有一种是对原划拨土地的人市行为征收年租金，这种作法在全国各地较为普遍。

　　(2)土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租赁年限不应超过《城市房地产管理法》规定的土地出让年限。

　　(3)租金标准的界定。土地租赁年租金标准的确定是土地租赁制的核心。合理的年租金标准可以由下面公式确定：

　　A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }

　　式中：A—土地年租金;

　　P—与该土地相同用途使用年限为n年的出让金;

　　n—出让土地使用权的使用年限;

　　r—折现率。

　　(二)土地使用权出租管理

　　1.土地使用权出租的概念

　　土地使用权出租是指土地使用权者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　土地使用权出租，承租人只有使用的权利，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其他经济活动，它具有以下几个法律特征：

　　(1)土地使用权出租双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的土地使用权的转移，这是土地使用权出租与转让方式的主要区别。

　　(2)用于出租的地块必须具有法律上的依据。

　　(3)土地使用权租赁合同是有偿合同。

　　(4)土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的土地使用权发生转移时，新的土地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。

　　2.土地使用权出租程序

　　由于土地使用权出租与房屋租赁一般是结合在一起的，很少单独出租土地使用权，因而其租赁程序与房屋租赁程序基本一致。土地使用权出租的一般程序为：

　　*出租申请和审核。*签订租赁合同。*合同公证。*办理土地使用权出租登记。

　　3.土地使用权出租双方的权利与义务

　　(1)出租人的权利与义务

　　①交付土地及地上建筑物、其他附着物及保持义务。

　　②如果出租人转让土地使用权，应及时通知承租方。若有什么问题应协商解决。

　　③出租人作为土地使用权享有人的权利和义务并不因出租而变化，其作为受让人同国家订立的出让、租赁合同中的权利和义务并没有转移给承租人，仍须履行该合同规定的权利和义务。

　　④出租人凭借土地使用权收取租金。

　　⑤出租人有权监督承租人对土地的使用。

　　(2)承租人的权利和义务

　　①承租方应按租赁合同要求及时向出租方支付土地使用权租金。

　　②承租人必须按合同规定的用途使用土地，凡违反租赁合同规定而改变土地用途或用承租土地使用权进行非法经营，出租人有权解除租赁合同，收回土地。

　　③承租人有权按租赁合同及时使用土地，在租赁合同终止时也应及时返还土地。

　　④承租人使用出租土地时，不得损害或破坏土地的自然状况和经济状况，有保护和合理使用土地的义务。

　　例题：下面关于土地使用权出租双方权利义务说法正确的是( ABCD )。

　　A.如果出租人转让土地使用权，应及时通知承租方

　　B.承租人不得损害或破坏土地的自然状况和经济状况

　　C. 出租人仍需履行原出让、租赁合同中规定的权利和义务

　　D.承租人必须按照合同规定的用途使用土地

　　4.土地使用权出租的限制条件

　　(1)土地使用权出租，应当签订租赁合同。

　　(2)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

　　(3)土地使用权和地上建筑物、其他附着物租赁，出租人必须办理出租登记。

　　(4)土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同所规定的义务。

　　5.土地使用权租赁合同管理

　　是一种双方有偿合同。同时它又是诺成合同，因为当事人应合同主要内容达成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要内容有：

　　合同标的是因出让、转让、土地租赁等有偿方式取得土地使用权及其附有地上建筑物和其他附着物的地块。土地使用权的租金按当事人双方合理的原则协商确定。土地使用权出租期限的确定应在出让期限范围内。租赁期间对地块的合理利用责任。出租人和承租人双方的权利和义务。优先购买权的规定。出租人在出让期限内转让土地使用权的，须事先通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。违约条款及合同终止条款。其他规定等。

　　例题：下列土地活动中，必须签订合同的是( ABCD )。

　　A.出让

　　B.转让

　　C.出租

　　D.抵押