1[.不定项选择题](八)乙房地产开发公司(以下简称乙公司)为了使开发的楼盘个性鲜明，在同类楼盘中树立自身品牌形象，进行了专项的市场调查：楼盘所在城市60岁以上老龄人口约130万，占全市人口的13%。针对这130万人口进一步调研得知，具备中低档楼盘购买力的占10%左右，约13万人。因此乙公司决定开发老年公寓住宅项目。乙公司对该项目进行产品定位的方法为()。

　　A.建筑策划方法

　　B.目标客户需求定位法

　　C.项目SWOT分析法

　　D.房地产项目市场分析方法

　　[答案]D

　　[解析]房地产产品市场分析定位法是指运用市场调查方法，对房地产项目市场环境进行数据搜集、归纳和整理，形成项目可能的产品定位方向，然后对数据进行竞争分析，利用普通逻辑的排除、类比、补缺等形成产品定位的方法。市场分析方法中的市场调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。

　　2[.不定项选择题](一)甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目，并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积l0000m2，固定总成本2000万元，单位变动成本2500元/m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热卖区的特点，准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注，并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。乙公司挖掘该项目卖点的做法为()。

　　A.进行片区研究

　　B.跟踪竞争性楼盘情况

　　C.研究消费者购买行为

　　D.开展广告宣传

　　[答案]ABC

　　[解析]房地产的卖点，是产品所独有的难以被竞争对手模仿的，同时又可以展示和能够得到目标客户认同的特点。一个房地产项目要成功推向市场，就应将其吸引人的、独 特的卖点充分地表现出来。挖掘卖点的四个阶段为：①片区市场研究;②竞争者动态跟踪;③消费者构成及购买行为研究;④挖掘卖点。

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　　3[.不定项选择题](五)某新建商业用房的完全成本为2500元/m2，开发商希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，预计该物业的年总收益为400元/m2，总收益倍数为10。确定该商业用房均价后，制定每个商业单元价目表时，应考虑的主要因素有()。

　　A.景观

　　B.单元面积

　　C.单元平面布局

　　D.单元所处位置

　　[答案]AD

　　[解析]确定每一市场比较楼盘的项目调整因素及其比重，同时计算比较后的价格。对住宅项目来说，调整因素有地域因素、楼盘个别因素、物业管理、工程形象进度、营销五个方面。随着生活水平的提高，消费者对景观、居住环境要求随之提高。由于楼层和位置的不同，景观差异很大，景观的因素差异成为楼层差制定的依据之一。

　　4[.不定项选择题]杭州某房地产开发集团为开展业务需要建立一个下属房地产营销公司，则该集团应明确哪些问题及如何进行规划?房地产一级市场上的营销活动主要分为()几个阶段。

　　A.项目筹划与地块研究

　　B.产品设计与规划

　　C.项目策划与销售

　　D.项目转让与地块使用权转让

　　[答案]ABC

　　[解析]就房地产经纪人而言，新建商品房和存量房营销活动中的工作内容略有差异。其中，房地产经纪人在新建商品房市场上，房地产市场营销活动主要分为项目筹划与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售三大阶段。

　　5[.不定项选择题](九)某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，E房地产开发公司准备竞标开发。若E公司委托H房地产经纪公司做市场需求调研，则H公司主要应作()的调研。

　　A.行情

　　B.中心区土地存量

　　C.房地产消费者

　　D.房地产消费行为

　　[答案]CD

　　[解析]房地产市场需求既可以是特定房地产市场需求的总和，也可以指对某一房地产企业房地产产品和服务的需求数量。市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。房地产企业为了使其产品适销对路，必须事先了解消费者的构成、购买动机和购买行为特征，真正做到按照消费者的实际需求来进行企业的生产经营活动。房地产市场需求调查主要包括以下三个方面：①房地产消费者调查;②房地产消费动机调查;③房地产消费行为调查。

　　6[.不定项选择题](四)某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，A房地产开发公司准备竞标开发。若A公司委托F房地产经纪公司做市场需求调研，则F公司主要应做()的调研。

　　A.行情

　　B.中心区土地存量

　　C.房地产消费者

　　D.房地产消费行为

　　[答案]CD

　　[解析]房地产市场需求调查包括：①房地产消费者调查;②房地产消费动机调查;③房地产消费行为。

　　7[.不定项选择题](二)某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元/m2，而该新型住宅的价格定为3500元/m2，属于同类结构和同等地段的最低价。该房地产开发公司采用的定价策略的优点是()。

　　A.易拓展销路

　　B.提高市场占有率

　　C.降低成本

　　D.树立企业形象

　　[答案]ABC

　　[解析]为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场的企业采用渗透定价法，以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品;或采用快 速渗透定价法，即加大广告宣传费用投入，以低廉的价格进入市场;市场中的原有企业在新的项目推出后，快 速降价，利用先进入者优势，排挤新进入企业，都是选择了市场占有率定价目标。

　　8[.不定项选择题](八)乙房地产开发公司(以下简称乙公司)为了使开发的楼盘个性鲜明，在同类楼盘中树立自身品牌形象，进行了专项的市场调查：楼盘所在城市60岁以上老龄人口约130万，占全市人口的13%。针对这130万人口进一步调研得知，具备中低档楼盘购买力的占10%左右，约13万人。因此乙公司决定开发老年公寓住宅项目。最难以成为该项目主要销售对象的为()。

　　A.在本市工作的白领夫妻

　　B.本市的老年居民

　　C.有退休父母的本市居民

　　D.外地的老年居民

　　[答案]D

　　[解析]D项，老年人一般具有安土重迁的、落叶归根的思想，不愿离开家乡，因此外地的老年人最难成为该项目的主要销售对象。

　　9[.不定项选择题](二)某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元/m2，而该新型住宅的价格定为3500元/m2，属于同类结构和同等地段的最低价。该房地产开发公司对新型住宅定价时，采用的定价策略是()。

　　A.折扣定价策略

　　B.渗透定价策略

　　C.低开高走定价策略

　　D.稳定定价策略

　　[答案]B

　　[解析]渗透定价法是指以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品。本案例中，该房地产开发公司对新型住宅定价时属于同类结构和同等地段的最低价。采用的定价策略是渗透定价法，以低廉的价格吸引消费者选择自己的产品。

　　10[.不定项选择题](六)某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。在()下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之问的关系。

　　A.最大利润目标

　　B.安全收益率目标

　　C.最小利润目标

　　D.预期投资收益率目标

　　[答案]A

　　[解析]在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑价格与销售量、价格与成本之间的关系。最为合理的价格和规模就是要求将开发项目的边际收益等于边际成本时的价格与规模。