房屋交付与验收

本章练习 知识点讲解

　　一、新建商品房交付与验收

　　根据交付房屋类型的差异，房屋交付分为新建商品房交付和存量房交付。

　　(一)新建商品房交付的内涵

　　房地产开发商交付新建商品房，多数是将签署了新建商品房买卖合同的商品房交付给买受人，少数是房地产开发商将商业不动产交付给承租人。前者是房屋实物的转移占有，即先将房屋实体交付给买受人，后办理不动产产权转移手续，也就是说新建商品房买受人从房地产开发商那里领受到房屋后，再到不动产登记部门办理不动产产权登记手续，领取不动产权利证书。

　　(二)新建商品房交付的条件

　　首先，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。如果商品房是住宅的，需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在交付验收日，如果房地产开发商不能提供上述文件，买受人可以拒绝接收房屋，产生的逾期交付责任由开发商承担。

　　其次，商品房相关设施设备要具备交付条件、相应的使用标准。设施设备包括两大类，一是基础设施设备，包括供排水、供电、供暖、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络。二是公共服务及其他配套设施。这些配套设施是否建设以建设工程规划许可证标注的为准。如对小区内绿地率、规划的车位或车库、物业服务用房、幼儿园、医疗卫生机构等约定交付时间及标准。

　　(三)买受人查验交付商品房的项目

　　买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。

　　当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

　　买受人按照合同约定的条款对房屋面积、公摊面积、公用设施、配套设施、房屋配套等进行验收。

　　(四)房屋交付时的费用

　　房屋交付时的费用有以下两种情况：

　　一是无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。

　　二是预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。

　　(五)房地产经纪人参与物业交付

　　物业交付是住房项目销售的最后阶段，代理公司协助房地产开发商共同完成，购房者顺利搬入住房。在物业交付中，销售人员、工程人员、物业管理人员等组成验房小组，为客户验房提供零接触服务。

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