写字楼项目销售代理

本章练习 知识点讲解

　　一、写字楼产品特性和运作目标

　　(二)写字楼项目运作目标

　　1.综合利益最大化目标。尽量将项目后期运营成本降低。

　　2.快速回收成本目标。应该建造适销对路的产品;缩短开发周期，合理控制项目成本投入，确保项目高投入产出比。

　　3.品牌目标。趋向于领先或差异化于市场现有水平的档次定位与产品设计，产生品牌识别性，进而产生社会知名度。

　　二、写字楼定位及物业发展建议

　　(一)本体项目资源属性判断

　　1.项目指标分析

　　包括：地块经济指标、建设指标分析和地块形状分析，具体指用地面积、容积率、建筑面积、限高、建筑密度、退红线、地块形状、地块内部状况等。

　　2.项目四至分析

　　分析地块周边的现状情况、未来发展情况，同时寻找地块的主昭示面，判断地块位置是否紧邻城市主要道路两侧，未来楼体位置是否便于吸引城市人流与车流的视觉关注。

　　3.区域属性判断

　　判断地块所属区域的商务属性，即地块位置是否归属于城市核心商务区、次级商务区、非主流商务区，或区域根本无商务氛围等。

　　4.景观资源分析

　　判断地块周边视觉范围可达的景观价值，例如：水景、山景、公园、院校、城市广场、特色建筑、旅游及文化景观资源等。

　　5.周边商业配套成熟度判断

　　判断地块周边区域与企业办公相关的商业服务设施的配套程度，重点考察餐饮服务配套、金融服务配套、以及便利服务设施等。例如：餐厅、银行、电信服务厅、便利店等。

　　6.路网情况判断

　　判断地块位置是否紧邻城市主要干道或高速公路入口，地块附近地铁站点或其他公共交通站点设置状况，细致考虑步行或车行进入项目地块的人流动线与车行动线的便捷程度;同时分析项目到达周边其他区域和重要交通节点的需要时间，看交通是否便利等。

　　7.其他资源优劣势判断

　　判断项目其他资源优劣势。例如：品牌增值、综合体规划增值、区域产业链增值、区域政府规划利好、烂尾形象贬损等。

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