房地产价格的评估方法

本章练习 知识点讲解

　　一、比较法

　　三大估价方法，即比较法(也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法)、收益法(也称为收益资本化法、收益还原法)和成本法。

　　(一)比较法概述

　　1.比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。

　　比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的成套住宅最适用比较法估价。②写字楼。③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。

　　下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性很差的房地产，如在建工程等。

　　2.运用比较法估价一般分为4大步骤：

　　①搜集交易实例，即从现实房地产市场中搜集大量发生过交易的房地产及有关信息。

　　②选取可比实例，即从搜集的交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。

　　③对可比实例成交价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。因此，该大步骤又分为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个步骤。

　　④计算比较价格，即把经过上述处理后得到的多个价格综合为一个价格。

　　(三)选取可比实例

　　选取的可比实例应符合以下基本要求：

　　①可比实例房地产应与估价对象房地产相似;

　　②可比实例的交易方式应适合估价目的;

　　③可比实例的成交日期应尽量接近价值时点;

　　④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

　　(四)建立比较基础

　　1.统一财产范围：所谓财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，统一财产范围即是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。

　　2.统一付款方式：将不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。

　　3.统一税费负担：将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定(没有规定的，按照当地习惯)，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。计算公式为：

　　正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额

　　正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额

　　买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费

　　4.统一计价单位

　　统一计价单位包括统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和计量单位

　　【多选题】建立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，其内容主要有(　)。

　　A.统一房地产范围

　　B.统一成交日期

　　C.统一交易情况

　　D.统一付款方式

　　E.统一价格单位

　　『正确答案』ADE

　　『答案解析』比较基础：统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一计价单位。

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