1[.不定项选择题]甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务，2004年10月，该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2005年6月，王某购买了其中的一套住宅，该住宅合同建筑面积为150m2，单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》(建住房[2000]200号文)签订合同时，由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误，致使王某多支付房款7万元。王某事后发现了这一错误，拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。2006年5月，该楼盘交房，王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。关于甲公司为乙公司所承担的代理业务，下列表述中正确的为()。

A.甲公司同乙公司进行项目结算是该业务流程的最后一个步骤

B.乙公司和甲公司的佣金结算必须在销售结束后才能进行

C.商品房交验工作属于该业务流程的“销售执行”阶段

D.乙公司将佣金按照合同约定交给甲公司是佣金结算的全部内容

[答案]AC

[解析]新建商品房销售代理业务的基本流程是：①项目信息开发与整合;②项目研究与拓展;③项目签约;④项目执行企划;⑤销售准备;⑥销售执行;⑦项目结算。

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2[.不定项选择题]王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同;出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。针对房地产经纪人李某的经纪活动，下列表述中正确的为()。

A.甲经纪公司不应当指派李某与王某订立经纪合同

B.如果赵某入住后支付了物管公司催收的物管费、水电气费等，李某个人有赔付责任

C.对于李某的经纪活动，应由甲经纪公司承担责任

D.因为甲经纪公司收取了房屋差价，物管公司催收的物管费、水电气费等应由甲经纪公司支付

[答案]C

[解析]房地产经纪机构与房地产经纪人员之间有法律责任关系。由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构签订的，因此，一方面，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿;另一方面，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

3[.不定项选择题]王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同;出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。关于甲公司与赵某协商价格与告知王某的成交价格不一致的事件，下列表述中正确的为()。

A.甲经纪公司赚取房屋价格差价，属于房地产经纪活动中禁止的行为

B.李某建议王某降价，是其获取收益的一种合法手段

C.对李某的降价建议，王某应视为甲公司的行为

D.对成交价格高于最低价格的收入，应在甲公司和王某之间平均分配

[答案]AC

[解析]A项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益，不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。C项，房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行，不能以个人的名义进行。

4[.不定项选择题]甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。甲机构在发展壮大后拟向房地产开发领域拓展的经营战略为()。

A.聚焦战略

B.低成本战略

C.一体化成长战略

D.多样化战略

[答案]C

[解析]一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：①纵向一体化，如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。②水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。

5[.不定项选择题]甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员，张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。在该办公用房经纪活动中，张某应()王某开展有关工作。

A.领导

B.指导

C.协助

D.监督

[答案]B

[解析]房地产经纪人有义务指导房产经纪人协理进行房地产经纪业务。因为房地产经纪人的职业能力和业务水平比房地产经纪人协理高，执业经验也比房地产经纪人协理丰富。房地产经纪业务琐碎、复杂，房地产经纪人应指导和帮助房地产经纪人协理开展房地产经纪业务，同时，房地产经纪协理也有义务协助房地产经纪人开展房地产经纪业务。

6[.不定项选择题]王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定：由甲公司以王某的名义寻找买方，并签订出售合同;出售价格最低为2800元/m2，佣金为成交价的3%。一个月后，该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价，王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某，甲公司和赵某协商价格为2550元/m2，而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后，赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元，水电气费248元的通知，买卖双方为此发生纠纷。甲公司与王某签订的房屋出售委托合同，属于()。

A.买方居间合同

B.卖方代理合同

C.买方代理合同

D.卖方居间合同

[答案]B

[解析]房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。本案例中，王某委托甲公司代为出售属于卖方代理中的存量房出售代理业务，签订的合同属于卖方代理合同。

7[.不定项选择题]刘先生委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)为其购买一套二手房，甲公司委派房地产经纪人袁女士承办该业务，刘先生与甲公司签订了房地产经纪合同。袁女士在执行该业务的过程中，甲公司发生了1700元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，刘先生通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。房地产卖方代理主要包括()。

A.商品房销售代理

B.房屋出租代理

C.二手房出售代理

D.二手房购买代理

[答案]ABC

[解析]房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有：①新建商品房销售代理业务;②存量房出售代理业务;③房屋出租代理业务。

8[.不定项选择题]甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务，2004年10月，该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2005年6月，王某购买了其中的一套住宅，该住宅合同建筑面积为150m2，单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》(建住房[2000]200号文)签订合同时，由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误，致使王某多支付房款7万元。王某事后发现了这一错误，拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。2006年5月，该楼盘交房，王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。丁某在销售商品房过程中，因计算错误给王某造成了损失，下列表述中正确的为()。

A.王某直接向丁某追究责任

B.王某直接向乙公司追究责任

C.王某直接向甲公司追究责任，并由乙公司进行赔偿

D.王某同时向甲公司和丁某追究责任

[答案]C

[解析]B项，王某与甲公司签订的合同，应直接向甲公司追究责任。AD两项，房地产经纪机构与房地产经纪人存在着法律责任关系，房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，然后，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿，所以，王某不能直接追究丁某责任。

9[.不定项选择题]李某有一处住过两年的房屋要转让，委托A房地产经纪公司的小张办理房屋的买卖事宜。假如你是小张，请回答以下问题：小张对此房屋进行查验，查验的内容包括()。

A.物业的位置、朝向等

B.物业权属是否清晰

C.相邻物业的权属

D.物业是否设立了抵押权、租赁权

[答案]ABD

[解析]物业查验包括：①现场查验。房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。②产权调查。房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。

10[.不定项选择题]2016年2月，W房地产开发公司(以下简称W公司)将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司(以下简称甲公司)。甲公司利用在建工程(价值约为3000万元)作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。乙公司代理商品房销售代理业务流程中，商品房交验(俗称“交房”)处于()阶段。

A.项目签约

B.项目执行企划

C.销售准备

D.销售执行

[答案]D

[解析]销售执行阶段通常持续时间较长。在后期还要完成商品房交验(俗称“交房”)的工作。在“交房”期间，房地产经纪机构及人员要配合开发商，按照项目所在地房地产管理部门的有关规定，办理“交房”前的相关手续，并具体执行引领购房者验收房屋，代理开发商与购房者签订“房屋交接书”，向购房者交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“交房”期间常常是购房者与开发商产生矛盾的主要阶段，房地产经纪机构及人员作为中介方，应充分了解各种矛盾的详细情况，找到症结，为开发商提供有效的解决方案，积极化解矛盾。