1[.多选题]房地产经纪执业规范的执行与落实主要依靠()来自觉遵守。

A.经纪人员的信念

B.社会舆论力量

C.执业教育

D.经纪人员的习惯

E.经纪人员的行业自律

[答案]ADE

[解析]房地产经纪执业规范是指由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。房地产经纪执业规范主要依靠房地产经纪从业人员的理念、信念、习惯及行业自律来自觉遵守，同时通过行业组织自律管理、职业教育培训以及社会舆论监督来协助落实。

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2[.多选题]下列现象，违反了诚信原则的有()。

A.夸大其词地发布房源信息

B.诽谤、诋毁同行

C.“空口无凭，立字为据”

D.房地产经纪机构“店大欺客”

E.擅自违约

[答案]ABCE

[解析]“诚实信用”是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。诚信原则包括两方面内容：①房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，不进行不正当竞争。房地产经纪机构或人员发布房源、客源信息要真实准确，不得夸大其词，不得弄虚作假;房地产经纪机构承接业务要量力而行，不得承接、承办自己不能胜任的业务;房地产经纪机构、房地产经纪人员要将有关信息准确告知客户，客观分析房地产的优劣势，不得为了促成交易隐瞒已知悉的房地产的有关状况，或者夸大其优势，引诱、欺诈客户;房地产经纪机构和人员不得诽谤、诋毁同行，不得进行不正当竞争。②房地产经纪机构及人员应信守诺言，严格按法律规定和合同约定履行义务，不得擅自违约或毁约。房地产经纪活动往往“空口无凭，立字为据”，一旦签约，房地产经纪机构和人员就需要信守承诺。E项违反了房地产经纪活动中的公平原则。

3[.多选题]房地产经纪机构发布的广告不得含有()。

A.能为入住者办理孩子升学的承诺

B.房地产升值或投资回报的承诺

C.风水、占卜等内容

D.商品房项目位置示意图

E.房地产项目距离市中心的距离

[答案]ABC

[解析]房地产广告不得含有下列内容：①升值或者投资回报的承诺;②以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;③违反国家有关价格管理的规定;④对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传;⑤不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚;⑥不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果;⑦不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

4[.多选题]关于房地产经纪服务费用收取的做法，正确的有()。

A.实行明码标价

B.收取未予标明的费用

C.两家房地产经纪机构合作完成一项经纪业务，向委托人增加收费

D.服务达到合同约定标准后，收取佣金

E.向委托人收取必要的费用

[答案]ADE

[解析]AB两项，房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。C项，两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或向委托人增加收费的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款;情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。DE两项，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的，不得收取佣金。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用，可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付;房地产经纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付。

5[.多选题]房屋出售人应当向房地产经纪机构提供()等资料。

A.收入证明

B.身份证明

C.房屋权属证明

D.房屋状况说明书

E.执业证明

[答案]BC

[解析]房地产经纪机构有义务告知应当由委托人协助的事宜、提供的资料。委托人为房屋出售或者出租人的，需要协助事宜包括：①核查房屋权属信息、配合实地查看房屋;②协助编制房屋状况说明书、办理合同备案、办理房屋登记和房屋交接手续等。需要提供的资料包括：①身份证明;②房屋权属证书等。

6[.多选题]执业规范具备的特点有()。

A.行业性

B.时代性

C.实用性

D.现实性

E.广泛性

[答案]ABCE

[解析]执业规范兼有社会规范和技术规范的性质，是针对从事某一职业的人员和从事该行业的机构，制定的道德准则和行为标准。它有以下几个特点：①行业性。执业规范只适用于特定行业或者特定的社会活动。②广泛性。只要是某个行业的职业活动或者专业服务行为，就一定要符合该行业的执业规范，换言之，执业规范渗透到相应行业的方方面面。③实用性。执业规范是用条例、章程、守则、规则、制度、公约等以简明的形式对行业内人员与机构的行为作出的规定。④时代性。执业活动往往代代相传，所以不同时代的执业规范有许多相同的内容。

7[.多选题]在业务招揽过程中，做法错误的有()。

A.与同行正当竞争

B.信息接收者、被访者明确表示拒绝时，向其发送房源、客源信息

C.未经信息接收者、被访者同意，上门推销房源、客源

D.宣传讲究实事求是

E.夸大业务能力

[答案]BCE

[解析]在业务招揽过程中，应做到：①房地产经纪机构和人员要注意业务招揽方式，比如房地产经纪机构和人员未经信息接收者、被访者同意或者请求，或者信息接收者、被访者明确表示拒绝的，不得向其固定电话、移动电话或者个人电子邮箱发送房源、客源信息，不得拨打其电话、上门推销房源、客源或者招揽业务;②不得虚假宣传，不得夸大自己的业务能力，不得为招揽业务故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员信誉、声誉等;③不得招揽已经提出“免中介”，及已有其他经纪机构独 家代理的房地产经纪业务。但可以招揽与其他经纪机构提供不同服务的业务。

8[.多选题]房地产经纪机构和房地产经纪人员在联系已与其他机构签署独 家房地产经纪服务合同的业务时，应当遵守规范的规范包括()。

A.只能与代理经纪机构联系

B.不能与独 家代理的委托人(被代理)联系

C.独 家代理的委托人不能主动与房地产经纪人员联系

D.代理的经纪机构拒绝披露独 家代理到期日时，其他的房地产经纪人员可以与房屋所权人取得联系

E.独 家代理房地产经纪机构的委托人可以主动联系房地产经纪机构

[答案]ABDE

[解析]独 家代理或者专任委托具有排他性，房地产经纪机构和房地产经纪人员在联系已与其他机构签署独 家房地产经纪服务合同的业务时，应当遵守如下规范：①房地产经纪机构和人员只能与代理经纪机构联系，而不能与独 家代理的委托人(被代理)联系，除非后者主动联系。②当代理的经纪机构拒绝披露独 家代理到期日或者代理性质时，其他的房地产经纪人员可以与房屋所权人取得联系，招揽业务。③若独 家代理房地产经纪机构的委托人主动联系房地产经纪机构，讨论建立同样的独 家服务关系，双方可就未来事项或现存独 家代理的房地产经纪服务合同到期后，双方可合作事项进行讨论。

9[.多选题]下列关于房地产经纪执业规范执行的表述，正确的是()。

A.主要依据道德进行调节

B.依据经纪人员的自律

C.通过内部管理强化执业规范的贯彻落实

D.行业自律组织可以采用业内通报方式进行处理

E.媒体发现经纪人员违背了执业规范，可以进行报导、披露

[答案]BCDE

[解析]房地产经纪执业规范主要依靠以下方式来执行：①经纪人员的自律。社会各项活动需要法律和道德同时进行调节。法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为;道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节。②经纪机构的强制。目前我国房地产经纪活动的主要法律责任主体是房地产经纪机构，因此房地产经纪机构通过内部管理强化执业规范的贯彻落实是非常有效的一种途径。③行业自律。当经纪机构或经纪人员违背执业规范的时候，行业自律组织可以采用以下方式进行处理：告诫、约谈、业内通报、记入信用档案等。④社会监督。各种媒体发现经纪人员或机构违背了执业规范，可以通过各种方式进行报导、披露。此外，由于我国相关法律不完善，在民事纠纷诉讼过程中，在相关法律条文缺失的情况下，《房地产经纪执业规范》可以成为法院进行判决或仲裁机构进行裁决的依据。

10[.多选题]委托房屋的市场价格可以参考()

A.不同社区内同类房屋的一般、平均成交价格水平

B.同一社区内不同类房屋的平均价格水平、一段时期内价格变动的情况

C.近一段时期内，不同区域的其他成交案例的买卖成交价格或租赁情况

D.同一社区内同类房屋当时的一般、平均成交价格水平、一段时期内价格变动的情况

E.近一段时期内，同一区域其他成交案例的买卖成交价格或者租赁成交价格情况

[答案]DE

[解析]委托房屋的市场参考价格，包括两个方面的价格：①委托房屋所在社区或所处商圈范围内同类房屋当时的一般、平均成交价格水平(主要指单价)、一段时期内价格变动的情况;②在近一段时期内，委托房屋所在区域其他成交案例的买卖成交价格或者租赁成交价格情况(包含单价和总价)。关于买卖成交价格，应当界定是含税价还是卖家净得价(不含税费)。同时，房地产经纪机构应当告知委托人以上信息的来源。