1[.多选题]房地产经纪人员的职业道德从内容上讲包括()三个方面。

　　A.职业良心

　　B.职业责任感

　　C.职业认知度

　　D.职业认可度

　　E.执业理念

　　[答案]ABE

　　[解析]房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。

　　2[.多选题]对房地产经纪人员职业道德的公平竞争的表述，正确的是()。

　　A.竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题

　　B.“公平竞争，注重合作”是制胜的前提

　　C.房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争

　　D.通过竞争，房地产经纪人员和经纪机构可以取他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益

　　E.合作是房地产经纪人员和经纪机构提高市场竞争力的重要手段

　　[答案]ABCE

　　[解析]房地产经纪活动中，存在激烈的同行竞争。在市场竞争中，合作这一看似与竞争不同的方式，实际上常常是房地产经纪人员和经纪机构提高市场竞争力的重要手段。通过合作，房地产经纪人和经纪机构可以取他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益。当然，合作中也存在竞争，如果房地产经纪人不能持续提高自己的市场竞争力，就会逐渐丧失自身的合作价值，最终被合作者淘汰甚至取而代之。但如果在合作中不能以公平的方式进行竞争，合作也无法达成。因此，竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题。而“公平竞争，注重合作”是制胜的前提。

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　　3[.多选题]房地产经纪机构和人员因违约、违纪、违规执业甚至犯罪行为，应承担的责任包括()。

　　A.违法责任

　　B.刑罚责任

　　C.民事责任

　　D.行政责任

　　E.刑事责任

　　[答案]CDE

　　[解析]房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。就行政和法律责任而言，房地产经纪人员在履行自己职责的过程中，因违反有关行政规章、违反合同或不履行其他法律义务，侵害国家集体财产，侵害他人财产、人身权利的，应承担相应的民事责任。如果房地产经纪人员的行为触犯了刑法，则要承担相应的刑事责任。房地产经纪人员违反有关行政法规和规章的规定，行政主管部门或其授权的部门可以在其职权范围内，对违规房地产经纪人员处以与其违规行为相应的行政处罚。

　　4[.多选题]赵某承租了汪某的一处住房，在租赁期间，赵某私自改变了房屋墙体结构的行为属于()。

　　A.违约行为

　　B.侵权行为

　　C.免责行为

　　D.过失行为

　　E.刑事行为

　　[答案]AB

　　[解析]违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约行为包括履行不能、履行迟延、履行不当和履行拒绝四种情况。其中，履行不当是指债务人没有完全按合同内容所实施的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。侵权责任是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。广义上的侵权行为指对他人的财产或人身造成损害并应承担民事责任的行为，包括一般侵权行为和特殊侵权行为;狭义上的侵权行为指因过错侵害他人的财产或人身并应承担民事责任的行为，仅指一般侵权行为。

　　5[.多选题]马某于2014年2月委托甲房地产经纪机构出售其房产，双方签订了委托代理合同。此后马某在合同期内私自将房产出售给关某，该行为属于()。

　　A.履行不能

　　B.履行不当

　　C.履行拒绝

　　D.履行迟延

　　E.预期违约

　　[答案]AE

　　[解析]A项，履行不能是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。B项，履行不当是指债务人没有完全按合同内容所为的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。C项，履行拒绝是指债务人在债务成立后履行期届满前，能履行而明确表示不履行的行为。D项，履行迟延是指履行期已满而能履行的债务因可归于债务人的事由未履行所发生的延迟，这是时间上的不完全履行。E项，预期违约是指当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况。

　　6[.多选题]侵权行为的构成要件包括()等。

　　A.行为违法

　　B.不可抗力

　　C.违法行为与损害事实任有其一

　　D.有损害事实

　　E.主观过错

　　[答案]ADE

　　[解析]侵权行为的构成要件有：①行为违法。违法行为包括作为和不作为。②有损害事实。损害包括财产损害和人身损害。③违法行为与损害事实之间有因果关系。只有当损害事实是由于违法行为造成的时候，行为人才应当承担侵权责任。④主观过错。过错包括故意和过失。

　　7[.多选题]房地产经纪人和房地产经纪机构在经营活动中触犯《刑法》的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括()，乃至死刑。

　　A.警告

　　B.有期徒刑

　　C.无期徒刑

　　D.管制

　　E.拘役

　　[答案]BCDE

　　[解析]房地产经纪人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括：①管制;②拘役;③有期徒刑;④无期徒刑;⑤死刑。与民事责任重在补偿性不同，刑事责任重在惩罚性，对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。

　　8[.多选题]房地产经纪人员的“真诚”主要体现在()。

　　A.尽量同意客户提出的各种要求

　　B.经纪机构不成交不收费

　　C.经纪机构的服务费用收取以客户承受能力为限

　　D.以佣金为惟一的收入来源

　　E.不成交只收少量的看房费

　　[答案]BD

　　[解析]“诚”的第一要义是真诚，即真心以客户的利益为己任。一些成功的房地产经纪人员总结经验时常说自己的任务就是为客户寻找最合适的交易对象。这种真诚不仅仅靠房地产经纪人员的语言来表达，更主要的是以行动来体现，其中最主要的是在房地产经纪机构的经营方式和服务费用的收取上。因此，一个房地产经纪机构如果在交易未成交时即收取所谓的“看房费”，往往会失信于客户。所以，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人一定要树立“不成交不收费”的观念。

　　9[.多选题]职业道德是通过一定的()而形成的。

　　A.教育训练

　　B.行业氛围的熏陶

　　C.自我约束

　　D.行业组织的约束

　　E.社会公众的监督

　　[答案]ABDE

　　[解析]对于具体的从业人员个体而言，职业道德是通过一定的教育训练、行业氛围的熏陶、社会公众的监督以及行业组织的约束而形成的。公众和行业组织的监督、约束使房地产经纪人员违反职业道德的成本大大增高，这些对于每一个房地产经纪人形成自身的职业道德修养，起到了关键的作用。

　　10[.不定项选择题]甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)实行军事化管理，陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房，并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据《房地产经纪执业规则》，安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心，大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找，陈某发现李某的住房符合要求，并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序，专业炒房，曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走，在未与张某沟通的情况下，以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。(2009年真题)下列关于10000元定金的表述中，正确的为()。

　　A.如果张某同意购买李某的住房，在房屋买卖合同签订后，张某应当退还陈某垫付的定金

　　B.李某提出不再出售该住房时，无须加倍退还定金

　　C.陈某垫付定金的行为，直接责任人是陈某，而不是甲公司

　　D.如果张某对李某的住房不不满意而放弃购买，李某有权不退还陈某垫付的定金

　　[答案]AD

　　[解析]房地产经纪服务合同违约责任的承担可以采用定金或者违约金的方式。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。陈某垫付定金的行为，直接责任人应是甲公司。