第一节　房地产经纪的含义与分类

　　一、经纪相关的概念和分类

　　经纪的含义:

　　自然人、法人和其他经济组织通过居间、代理、行纪等服务方式，促成委托人与他人的交易，并向委托人收取佣金的中介服务活动。

　　经纪的作用：可以提高交易效率、降低交易成本、促进商品交易，是一种有偿的经纪活动。

　　经纪的分类

　　按经纪活动服务市场不同，可将经纪分为：房地产经纪、保险经纪、证券经纪、期货经纪、演艺经纪、体育经纪人、农产品经纪等。

　　按经纪活动方式分类，经纪可分为居间、代理和行纪。

　　经纪的三种服务方式和特点

　　居间：指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。经纪人在成功撮合交易之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。

　　代理：指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，由委托人承担相应法律责任的经济行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。

　　行纪：指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。可以挣差价;经纪人自己可以作为买受或出卖人。与委托人之间通常有长期固定的合作关系，拥有的权利较大，承担的责任较重。常用于普通商品的贸易。

　　房地产经纪的概念

　　房地产经纪：指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间代理等服务并收取佣金的行为。也称房地产经纪服务。

　　按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。

　　委托人，即提出房地产经纪服务需要的单位或个人，是房地产经纪服务的需求者，主要包括房地产出卖人、出租人、购买人和承租人。

　　含义：是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。经纪人和协理更新通知群294642686 后续资料更新进群查看，否则无法下载学习

　　房地产居间活动中，经纪机构和经纪人员可以接受交易中的一方或同时接受双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。机构和人员始终都是中间人，不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。

　　房地产居间

　　含义：是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

　　房地产代理活动中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理属于委托代理。房地产经纪机构及其人员的代理行为受合同规定的权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。房地产代理必须签订书面合同。

　　房地产代理

　　含义：是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

　　房地产代理活动中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。民事代理可分为法定代理、指定代理和委托代理。房地产代理属于委托代理。房地产经纪机构及其人员的代理行为受合同规定的权限限制，合同未规定的内容，代理人无权处理。房地产代理必须签订书面合同。

　　房地产经纪的主、客体

　　房地产经纪活动的主体：经工商部门注册并在建设管理部门备案的房地产经纪机构和取得房地产经纪专业人员职业资格并经登记的房地产经纪人员。

　　房地产经纪活动的客体：住宅，非住宅;房地产开发用地、房地产开发项目等各类型的房地产。二手住房和新建商品住房是主要客体。

　　【相关知识点】

　　1.房地产拍卖：我国法律框架下不属于房地产经纪的范畴。但其服务性质本质上属于房地产经纪，通常也会配备若干名具有房地产经纪专业人员职业资格的人员，以保证服务专业性。

　　2.基本的房地产经纪服务包括：提供房地产交易相关信息、实地看房、代拟房地产交易合同、协助委托人与他人订立房地产交易合同服务。

　　3.延伸服务包括：代办贷款、代办登记。

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　　二、概念辨析

　　1.经纪与中介

　　“经纪”是“中介”中的一种特定活动，是经纪活动的总称，其活动成果以是否成交来体现，服务收入的基本形式是佣金。

　　3.经纪与代理、居间

　　代理

　　商法上的代理，特指代理人在代理合同所限定的代理权限内，以被代理人的名义，实施商品交易并向被代理人收取佣金的行为。从我国民法角度看，实质是一种民事行为。区别在于是否有合同书。是西方国家经纪活动的主要方式。

　　居间

　　在居间活动中，经纪人不作为任何一方的代理人，而仅仅向交易一方或双方提供交易信息并撮合双方成交。目前在中国，居间是主要的经纪活动方式。

　　4.经纪与行纪、经销、包销

　　经纪、行纪、经销、包销几个概念的区别