第七章　成本法及其运用

　　单项选择题

　　1、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常建设成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

　　A、1840

　　B、2840

　　C、2966

　　D、3000

　　2、成本法的理论依据是(　)。

　　A、预期原理

　　B、生产费用价值论

　　C、收益原理

　　D、替代原理

　　3、下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是(　)。

　　A、商铺

　　B、商品住宅

　　C、在建工程

　　D、酒店

　　4、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是(　)。

　　A、开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

　　B、开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

　　C、开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径

　　D、开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

　　5、王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为2000元/m2，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为(　)万元。

　　A、2000

　　B、5820

　　C、6000

　　D、6180

　　6、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。根据规定，如按最低标准，A房地产开发公司应向每个农民支付(　)元的安置补助费。

　　A、1000

　　B、2000

　　C、4000

　　D、6000

　　7、下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是(　)。

　　A、基础设施建设费

　　B、公共配套设施建设费

　　C、开发期间税费

　　D、临时安置费

　　8、下列房地产开发成本中，属于建筑安装工程费的是(　)。

　　A、建筑工程费

　　B、电力设施工程费

　　C、公共配套设施建设费

　　D、人防工程费

　　9、成本法中一般不计息的项目是(　)。

　　A、土地成本

　　B、销售费用

　　C、建设成本

　　D、销售税费

　　10、估算某旧酒店2013年的建筑物重置成本。房地产估价师经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该酒楼共15层，总建筑面积为12000平方米。已知建安工程费为4000元/平方米，专业费用为建安工程费的6%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为售价的3%，投资利息经分析，开发经营期为1年，年利率为8%，销售税费为售价的6%，投资利润率为20%。该房地产的建筑物重置总价为(　)万元。

　　A、5411.97

　　B、5986.69

　　C、7193.34

　　D、7314.56

　　11、某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为(　)万元。

　　A、6419.73

　　B、6507.27

　　C、5680.95

　　D、5524.33

　　12、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于(　)。

　　A、经济折旧

　　B、功能折旧

　　C、物质折旧

　　D、设备折旧

　　13、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是(　)。

　　A、写字楼层高偏低

　　B、厂房受酸雨腐蚀

　　C、住宅库存量过大

　　D、在建工程基础不均匀沉降

　　14、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于(　)。

　　A、自然折旧

　　B、物质折旧

　　C、功能折旧

　　D、经济折旧

　　15、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为(　)年。

　　A、29

　　B、39

　　C、40

　　D、45

　　16、假设建筑物重置成本为500万元，有效年龄为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物按直线法的每年折旧额是(　)万元。

　　A、12.9

　　B、14.3

　　C、11.3

　　D、15

　　17、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为(　)。

　　A、1.43%

　　B、2.00%

　　C、7.86%

　　D、11.00%

　　18、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A、43.2%

　　B、50%

　　C、56.8%

　　D、70%

　　19、某8年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A、21%

　　B、27%

　　C、79%

　　D、85%

　　20、某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为(　)。

　　A、68%

　　B、74%

　　C、76%

　　D、82%