第六章　收益法及其运用

　　单项选择题

　　1、收益法适用的条件是房地产的(　)。

　　A、收益能够量化

　　B、风险能够量化

　　C、收益或风险其中之一可以量化

　　D、收益和风险均能量化

　　2、收益法适用的估价对象不包括(　)。

　　A、写字楼

　　B、汽车加油站

　　C、学校

　　D、停车场

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　　3、收益法估价需要具备的条件是房地产未来的(　)。

　　A、风险能够准确预测

　　B、收益能够准确预测

　　C、收益和风险都能够较准确预测

　　D、收益或风险其一可以准确预测

　　4、报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在(　)。

　　A、期初

　　B、期末

　　C、期中

　　D、任一时刻

　　5、某商铺建筑面积为400m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元/m2;运营费用率为租金收入的35%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为(　)万元。

　　A、457.66

　　B、533.00

　　C、695.00

　　D、711.00

　　6、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的报酬率为8%，该宗房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、457.40

　　B、476.98

　　C、686.10

　　D、715.48

　　7、某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、1372.7

　　B、1309.9

　　C、953.9

　　D、900.6

　　8、某宗房地产的收益期限为30年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来3年的净收益分别为22万元、25万元、26万元，报酬率为10%。则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、228.23

　　B、229.36

　　C、224.74

　　D、223.63

　　9、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于(　)万元。

　　A、536

　　B、549

　　C、557

　　D、816

　　10、已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元/m2;若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于(　)元/m2。

　　A、3816

　　B、3899

　　C、4087

　　D、4000

　　11、某宗房地产的报酬率为7%，收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/m2;若报酬率为8%，收益年限为30年，则该房地产的市场价值为(　)元/m2。

　　A、4644

　　B、5192

　　C、5308

　　D、5500

　　12、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格(　)乙的价格。

　　A、高于

　　B、低于

　　C、等于

　　D、条件不足，无法确定

　　13、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为(　)元/平方米。

　　A、2400

　　B、2405

　　C、2410

　　D、2415

　　14、已知某宗收益性房地产在40年建设用地使用权、报酬率为10%下的价格为3500元/平方米。则该房地产在50年建设用地使用权、报酬率在8.5%下的价格为(　)元/平方米。

　　A、2179.47

　　B、3893.01

　　C、4139.51

　　D、1044.79

　　15、下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是(　)。

　　A、有效毛收入与运营费用逐年递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递减的公式计算估价对象的收益价值

　　B、净收益按一定比率递减公式中，有效毛收入的折现值与运营费用的折现值必然是相减的

　　C、收益期为有限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率不等于零

　　D、收益期为无限年时，净收益按一定比率递减公式的假设前提之一是报酬率大于零

　　16、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果报酬率为10%，则该房地产的收益价格为(　)万元。

　　A、190

　　B、210

　　C、213

　　D、217

　　17、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是(　)。

　　A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

　　B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

　　C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

　　D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

　　18、约翰.冯.杜能的地租的计算公式是(　)。

　　A、地租=农产品市场价格-农产品生产成本

　　B、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润

　　C、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品平均利润-投资的利息

　　D、地租=农产品市场价格-农产品生产成本-农产品所使用的资本×一般农业资本利润章

　　19、下列有关地租的测算，描述错误的是(　)。

　　A、在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的

　　B、在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的

　　C、地租计算公式：地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品成本-农产品运输成本-土地上投入资本的利息

　　D、当通过地价求出地租时，可通过“地租=地价×资本化率”求出地租

　　20、(　)是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。

　　A、收租损失

　　B、运营费用

　　C、折旧

　　D、财务损耗