21、在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为(　)。

　　A、投资法

　　B、收入法

　　C、利润法

　　D、利息法

　　22、从估价角度出发，下列属于运营费用的是(　)。

　　A、房地产抵押贷款还本付息额

　　B、房地产折旧额

　　C、房地产改扩建费用

　　D、房屋保险费用

　　23、某旅馆5年来年均有效毛收入为300万元，运营费用为100万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少30万元，运营费用减少15万元，该酒店剩余收益期为20年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为10%。目前该酒店房地产的价值减损额为(　)万元。

　　A、66.34

　　B、127.70

　　C、984.20

　　D、1575.01

　　24、某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中800㎡面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/㎡。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/㎡。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为(　)万元 。

　　A、2045.77

　　B、2250.34

　　C、2409.61

　　D、2190.55

　　25、承租人权益价值的计算方法，利用的是(　)。

　　A、收入损失资本化法

　　B、超额费用资本化法

　　C、直接资本化法

　　D、成本节约资本化法

　　26、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是(　)。

　　A、过去数据简单算术平均法

　　B、未来数据简单算术平均法

　　C、过去数据资本化公式法

　　D、未来数据资本化公式法

　　27、报酬率的表达式为(　)。

　　A、投资回报/所投入的资金

　　B、投资回收/所投入的资本

　　C、(投资回报+投资回收)/所投入的资金

　　D、(投资回收-投资回报)/所投入的资本

　　28、某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是(　)。

　　A、4.1%

　　B、5.1%

　　C、5.9%

　　D、6.1%

　　29、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是(　)。

　　A、毛租金乘数法

　　B、潜在毛收入乘数法

　　C、有效毛收入乘数法

　　D、净收益乘数法

　　30、(　)是将估价对象未来第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。

　　A、毛租金乘数法

　　B、潜在毛租金乘数法

　　C、有效毛收入乘数法

　　D、净收益乘数法

　　31、某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为(　)。

　　A、8.3%

　　B、8.5%

　　C、8.7%

　　D、8.9%

　　32、下列有关直接资本化法的优缺点，表述错误的是(　)。

　　A、直接资本化法不需要预测未来许多年的净收益

　　B、直接资本化法的计算过程较简单

　　C、直接资本化法的资本化率或收益乘数能较好的反映市场实际情况

　　D、直接资本化法对可比实例的依赖性较差

　　33、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年、年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为(　)。

　　A、8.8%

　　B、10%

　　C、18%

　　D、18.6%

　　34、某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。则该宗房地产的价格为(　)万元。

　　A、22.0

　　B、22.5

　　C、23.0

　　D、23.5

　　35、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是(　)。

　　A、6250

　　B、8000

　　C、9250

　　D、10000

　　36、建筑物净收益=(　)×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

　　A、建筑物重置价

　　B、建筑物价值

　　C、土地价格

　　D、房地产价格