第四章　房地产估价原则

　　一、单项选择题

　　1、某抵押价值评估中，房地产估价师除应遵循市场价值评估的原则之外，还应遵循的原则是(　)。

　　A、最高最佳利用原则

　　B、谨慎原则

　　C、合法原则

　　D、价值时点原则

　　2、所谓的(　)，就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。

　　A、客观

　　B、独立

　　C、公正

　　D、中立

　　3、下列有关房地产估价原则，描述错误的是(　)。

　　A、抵押价值评估要遵循谨慎原则

　　B、抵押价值评估要遵循合法原则

　　C、严格来说，投资价值评估不一定要遵循独立、客观、公正原则

　　D、投资价值评估不可增加主要原则之外的其他适用的估价原则

　　4、(　)要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

　　A、合理原则

　　B、有效原则

　　C、合法原则

　　D、公正原则

　　5、根据《国有土地上房屋征收评估办法》，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以(　)为准。

　　A、房屋登记簿

　　B、房屋权属证书

　　C、房屋转让合同

　　D、房屋销售合同

　　6、以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为(　)。

　　A、签订估价委托合同之日

　　B、发放抵押贷款之日

　　C、估价对象实地查勘之日

　　D、未来处置抵押房地产之日

　　7、预测性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是(　)。

　　A、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在

　　B、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在

　　C、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去

　　D、估价对象状况为将来，房地产市场状况为将来

　　8、关于价值时点的说法，错误的是(　)。

　　A、价值时点可以是过去、现在或将来

　　B、价值时点是由估价目的决定的

　　C、价值时点应与估价对象状况对应的时点一致

　　D、价值时点与实地查勘日期可以不一致

　　9、下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是(　)。

　　A、评估期房的价值

　　B、房地产损害赔偿

　　C、房屋征收评估

　　D、估价鉴定

　　10、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为(　)。

　　A、房屋征收决定公告之日

　　B、原征收补偿协议达成之日

　　C、用于产权调换房屋支付之日

　　D、委托估价之日

　　11、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的(　)。

　　A、合法原则

　　B、最高最佳使用原则

　　C、替代原则

　　D、公平原则

　　12、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的(　)。

　　A、技术上可能

　　B、经济上可行

　　C、价值最大化

　　D、法律上许可

　　13、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据最高最佳使用原则应按(　)进行估价。

　　A、超市用途

　　B、社会平均收益

　　C、地价加房价

　　D、服装店用途

　　14、比较法、收益法中的客观收益、成本法中的客观成本，都可以说是以(　)为基础的。

　　A、收益递增递减原理

　　B、均衡原理

　　C、适合原理

　　D、替代原理

　　15、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合用地。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按(　)进行评估。

　　A、工业厂房

　　B、工业用地

　　C、商品住宅

　　D、商住用地

　　16、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为(　)。

　　A、乙土地价值低于甲土地价值

　　B、该建筑物价值小于其重置成本

　　C、该建筑物价值小于其拆除费用

　　D、该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

　　17、以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是(　)。

　　A、最佳使用原理

　　B、适合原理

　　C、均衡原理

　　D、收益递减原理

　　18、某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元;如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元;折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是(　)。

　　A、维持现状

　　B、改变用途

　　C、重新装修

　　D、重新开发

　　19、运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用(　)的收益估计值。

　　A、较高

　　B、较低

　　C、最高

　　D、居中

　　20、国有土地上房屋征收评估时，对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价，这体现了征收估价时应遵循(　)原则。

　　A、一致性

　　B、一贯性

　　C、独立客观公正

　　D、合法