答案部分

　　单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。参见教材P154。

　　2、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是独立客观公正原则。所谓"客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。参见教材P154。

　　3、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是房地产估价原则概述。投资价值评估要站在某个特定单位或个人的立场上而非站在中立的立场上进行评估，严格地说不一定要遵循独立客观公正原则。在评估市场价值以外的其他价值和价格时，可在市场价值评估应遵循的原则外增加估价原则，或者在市场价值评估应遵循的原则中进行取舍，但这种增加或取舍不能随意，应根据估价目的和价值类型来增加或取舍。参见教材P154。

　　4、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。

　　5、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是合法原则。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。参见教材P160。

　　6、

　　【正确答案】 C

　　7、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。预测性房地产估价，估价对象状况及房地产市场状况均为将来的状况。此种情形大多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值参考依据的情况下，特别是预测房地产在未来开发完成后的价值。在假设开发法中，预测估价对象开发完成后的价值就属于这种情况。参见教材P162，表4-1。

　　8、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。选项C错误，价值时点不一定与估价对象状况对应的时点一致。参见教材P162。

　　9、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。参见教材P162。

　　10、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。参见教材P163。

　　11、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。参见教材P164。

　　12、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，未经管理部门批准，属于不合法的利用行为。最高最佳利用必须是在合法前提下的。参见教材P166。

　　13、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次，该房地产最好的用途即服装店用途。参见教材P166。

　　14、

　　【正确答案】 D

　　【答案解析】 本题考查的是替代原则。整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。参见教材P166。

　　15、

　　【正确答案】 B

　　16、

　　【正确答案】 C

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。运用排除法，选项A，直接可以排除，因为甲乙应该地价相当;选项B，建筑物如果还存在重置价值，则其价值大于0;选项D，更新改造后的价值肯定是大于现状价值的，否则就不值得更新了。参见教材P168。

　　17、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。参见教材P169。

　　18、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值=6500/1.1-800/1.10.5-500=4646(万元)，改变用途价值=8000/1.1-2160/1.10.5-500=4713(万元)。参见教材P170。

　　19、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值。参见教材P171。

　　20、

　　【正确答案】 A

　　【答案解析】 本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。国有土地上房屋征收评估也应遵循一致性原则，即对同一房屋征收范围内的同类被征收房屋，应一视同仁，采用相同的估价方法或对待方式进行估价。参见教材P172。